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2021年2月9日 葉敬誠 專家評論

「呼吸PLAN」稱呼勿亂叫

每當一手住宅銷情暢旺,新盤熱賣時,市場就會出現眾多解說。其中一個較流行的解釋是,新盤大多提供「呼吸PLAN」,買家容易借入高成數按揭,自然成交暢旺。此個老是常出現的定義有兩個問題:與事實不盡相符,以及以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭,可能會嚴重誤導買家。

傳媒報道新盤的新聞,在項目用料、景觀、樓價和銷情之外,往往會突出報道新盤的按揭安排。有些時候更會以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭。而一手項目銷情理想,順理成章的推論便是發展商按揭的作用。但此理論與統計數據不符。

早前啟德某新盤推出,林林總總達12個付款安排,當中8個涉及發展商安排的一、二按。一般人可能會想,發展商一定是靠此等付款安排吸引買家。但細數成交紀錄,售出三百多個單位中,只有11%涉及發展商高成數按揭。近九成的買家,其實都是選用不涉發展商高成數按揭的付款安排(而參考過去多個新盤,選用發展商安排按揭的比例,大多在10%上下)。

其次,以「呼吸PLAN」稱呼所有新盤按揭也不正確,所謂「呼吸PLAN」,源於數年前某發展商的形容,意指其新盤的按揭安排是「有呼吸者申請便必批」。此後此名稱便流傳下來,有時甚至成為新盤高成按數按揭的統稱。

不過,綜觀市場上的新盤按揭,其實有不同的按揭安排,包括:一、入息要求緊跟金管局指引的(比較罕見);二、不設壓力測試,但列明申請人要提供入息證明,以保證有還款能力的(比較常見);三、表明申請人毋須提供任何入息證明的(比較少見)。

以上幾類批核標準中,只有第三種符合「呼吸PLAN」的定義。

長篇大論說明什麼是「呼吸PLAN」,不是要作學術討論。孔子說「必也正名乎」,錯誤的名稱可能引來買家錯誤的預期。準買家以為心水項目提供「易借」的按揭(是否易還另議)才入票認購,如果簽約後才發現樓按批核條件不似預期,未能借取所需的貸款、自己又沒有足夠現金完成交易,便可能要撻訂離場。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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