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2021年2月2日 葉敬誠 專家評論

負資產──無知是否更幸福?

每次有季度更新的負資產統計,都會引起眾多煞有介事的討論。有趣的是,原來香港曾經面對過一次嚴重的負資產威脅,但當時由銀行、借款人到監管機構,都渾不在意。最終事件更是無聲無息地過去,難道無知真的更為幸福?

話說1997年金融風暴之前,一般香港人心目中都沒有負資產的概念。到了金融風暴發生,樓價進入多年下行周期,負資產三字在傳媒出現,一般人才意會到物業資不抵債的問題。甚至是金管局,也要遲至2001年,即樓價下跌3年多後,才有首份官方的負資產統計報告;某程度上反映,整個香港社會在金融風暴前,並不意會負資產的問題,至少不認為現象會長期化。

九十年代全港對負資產茫然不知

不過,「沒有概念」並不表示情況「不存在」。1994年時,港府亦曾出招壓抑樓市,加上其他因素影響,樓價在1994年至1995年曾出現逾15%的跌幅。當時一般銀行的住宅按揭成數上限是九成,原則上,在1994年高位中以九成按揭入市,購入單位的業主,在一年後,物業已成為負資產。不過,當年官方既無有關統計、民間對負資產全無概念、加上幾近全民就業、樓價調整期短,樓價在之後強力反彈;香港就在不知不覺間,渡過了一次負資產爆發期。

當年港人對負資產茫然不知,原因是1984年以來,樓價基本上年年上升,大漲小回,無人意識到物業一旦資不抵債有何問題。樓價一時調整而出現的負資產,不但隨樓價回升而消失,甚至連官方機構也沒有意識去作出統計。直至亞洲金融風暴後,樓價進入漫長調整,港人才真正意識到負資產的問題──難以轉按、難以止蝕等。

樓價有上有落 負資產是必然現象

其實,細想一下,只要樓價不是只升不跌、市場存在按揭活動,負資產便有機會出現,問題只是多或少。上世紀九十年代,那種對負資產茫然不知的情況,大背景是樓價長年上升,其實那是相當不正常的現象。2003年以來,樓價雖然處於長升周期,而大家對負資產的警戒未有減少,整體上市場罕見買家以超負荷債務入市,其實也是好事。畢竟,上一次的無知無覺過難關,有相當運氣成份,而好運未必次次出現。

說回新近的負資產數據,以香港的按揭規模,未償還按揭金額逾1.5萬億元,現時負資產物業總金額10億元,無抵押部分只是3000萬元計,負資產可說是九牛一毛。只要樓價有上有落,負資產出現絕對是正常現象。數字升跌,只是反映樓價波動。在近年按揭指引已經收緊,入市者以用家為主、借款人都需要通過壓力測試。大量負資產業主負擔不了按揭供款,又無力止蝕,大量銀主盤湧現的情況料不會出現。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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