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2021年1月13日 張聖典 專家評論

納米單位應何去何從

本地經濟受挫但住宅物業市場卻只有輕微的價格調整,市場更關注有「納米樓」之稱的迷你單位未來的發展。

過去私人住宅物業按揭成數讓600萬元以下的物業可承造八成,令一些剛性需求在低息環境導致借貸成本下降出現「供平過租」的情況下紛紛加入置業行列。「納米樓」便是發展商「將貨就價」,以興建市場購買力可負擔的細小單位,滿足市場置業訴求所出現的產物。

雖然「納米樓」的銷情反映了市場上確實存在對這類單位的自用及投資需求,但同時亦因部分單位面積過分狹小而為人詬病。當中一些更配備環保露台及工作平台,它們已佔整體單位實用面積超過10%,如一個300方呎的單位,配備22方呎露台及16方呎工作平台,要知道這38方呎的空間(已計入實用面積內),足以擺放一張6呎乘6呎的雙人大床,令單位內部面積只剩餘262方呎,實用性大減。

在「小政府,大市場」的原則下,政府雖然不阻止「納米」單位的出現,但可調整政策作適度規管。

有意見指可要求發展項目限制「納米」單位數目上限,以管制某類型單位的數量。此舉表面上可減少市場上的「納米」單位,但人為操控供應,忽略市場需求,隨時可推高某類單位的價格,為市場帶來負面影響。

最近坊間一份報告提議修訂豁免政策,規訂面積少於260方呎的單位不可享有豁免計算上述樓面面積的安排,筆者認為建議可取。現時大部分新盤所興建允許豁免可建樓面的環保設施,原意是政府希望通過這類環保設計提升建築物的適意水平;然而,在納米單位中,這類設計明顯大大減低單位實用性,卻要由買家以高昂呎價購買。故政府可參考上述建議,在不擾亂市場機制的情況下盡量令買賣交易得以更公平合理地進行。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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