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2020年12月30日 張聖典 專家評論

中環地王「價高者得」vs「雙信封制」

中環民耀街的海濱商業地於日前正式進入為期6個月的招標階段。這幅備受關注的地王屬目前唯一和最後一幅仍未出售的中環核心商業區大型臨海商業地皮,其罕有性及位置優越性無容置疑。由於地皮位置連接海濱長廊及內陸的商業區,政府有意將其定位成具有公共空間元素的地標性項目。是次招標以「雙信封制」方式進行亦成為另一焦點。

是次「雙信封制」與以往一般招標方式不同,在於政府對中標者的評核準則由單以地皮出價為依歸變為出價與設計兩者兼顧,以便對項目的設計作出某程度的規範和指引。原意是希望上述發展最終可切合政府對項目在社會和經濟效益方面的願景;然而,這一特別安排同時也令一眾有意參與投標的發展人無所適從,引發業內一些爭議。

由於上述地皮的發展屬資金投入巨大的標誌性項目,故設計團隊非世界級水平莫屬。雖然政府方面的標書評審委員會成員由來自不同專業的高級首長級官員組成,另亦委任了8名具有建築及規劃相關專業背景的人士擔任獨立技術顧問,就標書的技術設計建議提供意見,但翻查地契中有關設計部分的評分資料,終究缺乏針對所謂「最佳」設計相對客觀的評審和採納準則。

筆者認為,「雙信封制」下意味出價最高者仍可能礙於項目設計而落標,但審視設計元素始終涉及主觀評判。既然政府未能為項目設計確立更具體的評審標準,而評審過程又並非能做到高度公開透明,加上委員會所作決定的代表性是否得到廣泛市民的認同等因素,都為「雙信封制」的公平、公正及客觀性帶來變數。

而且項目地點被劃為「綜合發展區」,任何項目展開前都必須向城規會提交發展藍圖以供審核,以上述方式招標便使項目有「雙重審批」之嫌。

「價高者得」作為賣地招標準則有其絕對客觀的優點,政府大可在地契中列明對相關項目發展及設計概念的要求,及後再於發展人向城規會提交發展藍圖時向有關發展作出必要管制和規範,從而達到庫房收入與發展設計兩者兼得之果。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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