熱門:

2020年12月22日 葉敬誠 專家評論

放寬按揭的考慮

有團體進行民意調查,指不少市民支持政府放寬樓宇按揭,以助年輕人更容易上車。不少人出於良好意願,認為放寬樓按可助市民,特別是年輕人減低置業難度。但萬一樓按放寬,並不見得市民就較易入市。

調查中的所謂放寬有兩層意思;其一放寬按揭成數,特別是樓價1000萬元以上的樓按成數;其二是撤銷壓力測試。

第一點在初看有點不合理,年輕初次置業的買家,絕大部分考慮的都是上車盤,罕有首次置業便以樓價千萬元以上物業為目標。放寬千萬元以上物業按揭成數,對年輕買家似乎沒有幫助,但此類建議其實有一定的合理性。

近年二手成交維持在每年4萬多宗,比2007年逾10萬宗大幅減少。原因之一可能是樓價千萬元以上住宅的按揭成數受限,換樓難度增加,市場放盤減少。在此角度考慮,放寬千萬元以上住宅物業按揭成數,可能有助二手市場的上車級放盤增加,上車客有更多的選擇。

至於撤銷按揭壓力測試,假設意思是恢復至傳統的「供款與入息比率不逾五成」要求,可令按揭申請人用於供樓的入息上限由四成多上調至五成,在同等收入的情況下,可借取金額較大的樓按。以一個月入4萬元,無其他樓按或債務負擔的人士為例,假設利率為2.5厘,還款期30年,在現行壓測要求下,樓按金額最高約422萬元;如撤銷壓測,只要求每月供款不逾收入五成,可借取樓按上限會升至約506萬元,上升約兩成。

同等收入可借取更多款項,似乎有助買家入市。但所謂牽一髮而動全身,有時推想政策影響不宜過於直線思維。放寬或撤銷壓測,如令更多資金流入樓市,在住宅供應未有增加前,只會令樓價上升。最終合資格增加了借款額,但心宜單位的樓價可能已進一步上升。

或者有人會認為,只要限制「免壓測」人士的資格便好,例如現時持有物業或有按揭負擔的人再申請按揭需要通過壓測,而無樓、無債的人申請按揭可免壓測。但此類微調仍然解決不了「會有更多資金湧入市場」的問題。更大的問題是,有樓有債的業主,仍可利用無樓無債的子女代為入市,最終放寬壓測,對年輕上車用家是利(可減少儲蓄時間提早入市)或是害(樓價因更多資金入市而上升),恐怕提議者也沒有把握。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads