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2020年11月24日 葉敬誠 專家評論

定息按揭改良版仍是生不逢時?

按揭證券公司年初推出定息按揭,標榜供樓穩定、不受未來利率回升影響,但產品推出不久便遇上聯儲局減息,大半年下來,定息按揭據報只有不足20宗申請。按證早前決定下調產品利率,但此次改良,可能仍是生不逢時。

以10年定息期的樓按為例,年初推出時利率為2.75厘,最近向下調整為1.99厘。此種調整幅度不可謂不大,但時機卻仍是不對。

年初推出定息產品不久,美國於3月3日、3月15日分別減息半厘及1厘,當時香港的1個月拆息卻由月初的1.6厘上升至2厘水平。但美息大減,仍然預告未來利率趨跌,對於以「穩定」為賣點,但利率略高於浮息的定息產品已是不利。而大半年下來,美息減無可減,1個月港元拆息卻在近日因資金流入而回落至0.1厘,令新批H按的利率處於1.4至1.5厘水平,利率仍是較定息為低。定息按揭剛減價,卻遇上浮息利率下跌,可說生不逢時。

不少人在年初指出,定息按揭有一個官方未有強調的賣點──由於供款穩定,按揭申請人只需符合供款不逾月入一半的要求,毋須通過「按息+3厘,供款不逾月入六成」的壓力測試要求,結果會出現定息按揭利率雖然略高於浮息(3月時約為2.75厘對2.5厘),但同一收入人士卻可透過定息按揭取得較高貸款的情況。

此種情況在現時利率環境下持續,一位月入4萬元的買家,10年定息按揭利率1.99厘,還款期25年,毋須壓測,上限約可借472.4萬元,月供約2萬元。而同樣收入,選用H按,利率H+1.4厘,封頂P-2.75厘(即2.5厘),壓測之下,可借上限為390.8萬元,月供15629元。此種差距,理論上會令一批想「借到盡」的買家選用定息按揭。

不過,此種理論,在現實中可能要打一點折扣,正如去年放寬按保,官方表明多付保費即可免壓測,惟銀行在實際操作上,反而略見保守,較罕見以新指引許可的上限批出按揭申請。

估計在現時經濟下行的情況下,即使按揭指引容許定息按揭申請毋須通過壓測,銀行也可能採取較保守的風險管理策略,未必會完全「配合」借款人借到盡的需要。在第二個主要賣點也成疑的情況下,單靠按息下調,定息按揭計劃似乎仍是難以取得突破。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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