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2020年11月17日 葉敬誠 專家評論

「呼吸PLAN」都有可能唔批?

近期有新盤開售,發展商據報向傳媒明示,項目由指定財務公司提供的高成數一按,是「呼吸PLAN」;即理論上不設審查門檻,買家選用相關計劃都會批出按揭。過去我們曾經多次提及,取得此類易批按揭後的特有風險,但必須強調,有時也會出現無法取得此類計劃貸款的風險。

此類「呼吸PLAN」在過去數年曾有少量新盤提供,但近兩年已絕跡市場。多年來,不少人提及過此類按揭產品的風險──發展商往往在開始供樓初期設有利率優惠。當2、3年後優惠期一過,供款利率恢復正常的時候,借款人必須要以較高利率(一般為最優惠利率或最優惠利率+)供樓。借款人在申請按揭時,如果只着眼於優惠期的供款較便宜,便可能跌入供款在優惠期後突然增加的陷阱。但持平而言,市場上眾多分析也提出過類似的風險問題,相信一般新盤買家也意會到總供款突然增加的風險。

不過,此類產物卻有另一個較少人提及的風險──理論上「呼吸PLAN」是不設審查門檻,但在個別極端情況,仍然會出現借款人未能取得貸款,令交易未能完成,損失訂金或首期。

原因在於個別與發展商合作的財務公司可能會有一個貸款的額度/名額限制,在額度以內,買家是真的毋須提供任何入息證明也可以獲得貸款的(代價只是利率較高)。所謂百貨應百客,如果借款人本身了解到此類產品的獨有結構,計算過後,認為自己可以負擔得來,外人也無從置喙。畢竟,參考幾年前樓價大升的歷史,不少看好後市的人根本不介意多付幾個百分點的利息支出。

不過,萬一遇上「審批超寬鬆,但名額有限」的情況,新盤買家可能一心以為容易取得高成數貸款,放心投放首期入市,最終如果獲得貸款的名額已滿,但買家仍然有責任完成相關交易,不可以未取得貸款作為取消交易的理由。尤其要留意,如果選用的是建築期付款,即要臨物業落成才申請按揭,如果相關公司的財務狀況有變,進一步收細貸款名額,對借款人的風險便更大。

(話得說回來,不少樓市KOL會以「呼吸PLAN」來形容所有新盤的高成數按揭。此種誤導的稱呼,會為買家帶來另類風險──以為審批條件寬鬆,但貸款方其實列明了入息要求,不符要求的當然不會獲批,同樣會誤導買家作出高風險的入市決定。)

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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