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2020年11月9日 余錦雄 專家評論

香港:一個只有豪宅的市場

香港近年來由於疫情和社會運動的影響,使得經濟方面受到了不少挑戰和困難,而房地產亦成為其中一個受到注目的項目。雖然由於疫情的影響,使得原本來自內地強勁的購買能力比以往有所減少,因此樓市的成交量變得非常低,但樓價方面卻沒有受到太大影響,價格方面亦保持一個算是平穩的水平,甚至有人認為其實樓價有機會在未來回升。

為什麼會這樣?其實香港的住宅市場,經過多年的發展,逐漸走入一個異乎尋常的情況,如果以一個住宅單位需要的購買力來計算,香港可能所有新建的住宅,不論是數千平方呎的獨立別墅或者是一個納米單位,其實都可以定義為豪宅!

首先看看過去10年的兩個數據,第一是香港的新增家庭數目,依據統計處的資料,估計10年間大約增加26至28萬戶。另外一個是收到入4萬元以上家庭,估計10年間大約增加50萬戶。這兩個數據綜合一起,就可以得出香港有能力而又希望買樓的家庭,每年平均需求最少達到25000個。而這個需求還沒有計算來自海外或內地的購房者。

再看一下市場的供應,2020年首三季新盤累計只有大約不足一萬伙,估算全年就算發展商積極推盤,總供應量只有大約16000伙,已經算是不錯,但同期的一年中,亦有一些原來的舊樓拆卸,以減少私樓的存量。在過去十年,香港私樓存量估計大約增加10萬個,平均是大約每年只有約一萬個的新增供應量。我們的新增住宅供應量,只有需求的40%不到,這樣的數據筆者估計是全球供應量最緊張的住宅市場。

上述的供應及需求關係,就可以解釋了為什麼不管經濟受疫情及東西方關係惡劣雙重打擊,引致前景極不明朗,而樓價仍然居高不下。而所有這些經濟負面因素,在香港的住宅樓市,祇能夠在成交量大幅降低所反映出來。

從經濟基礎理論分析,我們會知道,當一個市場嚴重供不應求,價格一定會處於一個不尋常的高水平,而所有成交都會由有最高購買力的一群人所達致。發展商當然明白這個道理,所以所有新建的住宅,不論大小,都會加入最高檔次的會所、各種設施及豪華裝修等等。這就是為什麼過去多年,香港所有新建的住宅樓盤,其實只有一個豪宅的市場,而沒有一般住宅的供應。

雖然政府因應情況,在這些方面亦有推出各種計劃,如明日大嶼和過渡性房屋,但這些計劃可能要經一段時間才可以稍為舒緩現時急切的住宅供應量不足的問題。所以儘管我們不願意,但我們只能看到,香港的住宅房地產市場,只是一小撮精英的市場。普羅大眾都被排擠在外!

余錦雄
香港測量師學會前會長

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