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2020年11月4日 張聖典 專家評論

逆按揭=退休理財?

香港生活指數高,令不少人都十分關注退休後失去工作收入同時要應付日常生活開支所帶來的財務問題。部分人雖於早年努力工作成功置業,坐擁數百萬元資產,卻礙於物業屬自住用途而無法以此提升生活質素。而對手中資產的安排更可能引發和後代的矛盾和爭執。在此,筆者希望藉機分享一下由香港按揭證券有限公司推出,又俗稱「逆按揭」的「安老按揭計劃」。

上述的「逆按揭」計劃旨在讓55歲或以上的人士利用其在港擁有的住宅物業向貸款機構作出抵押,以換取一筆過或每月形式發放的貸款(又稱作「每月年金」),用作支持各項生活開支。每月取得的貸款額將視乎用於抵押的物業價值、申請人的年齡,以及領取年金的年期(10年、15年、20年或終身)等。在一般情況下,物業價值愈高、申請人年齡愈高及年金年期愈短,每月可領取的年金金額便會愈高。「逆按揭」與傳統按揭的分別是,傳統按揭中業主每月需向銀行還款直至贖回物業,並需具備足夠的入息能力證明;「逆按揭」則由接受抵押的銀行每月向業主發放貸款,待業主離世後才利用物業清還債務,故毋須證明還款能力以申請借貸。

在正常情況下,按揭申請人終身毋須還款,待申請人百年歸老後,還款程序才會展開。貸款機構亦非如某些坊間傳言會把抵押物業據為己有,物業業主或遺產代理人有權優先全數清還貸款以贖回物業,否則貸款機構才會把物業出售以償還貸款,若當中尚有任何餘額亦將退還予物業業主。另外,一旦出售物業後仍不足以清還債項,其中差額亦將由按揭保險負責,並不會由物業繼承人承擔。

計劃容許持有物業的申請人把物業價值在有生之年轉化作每月固定收入,在特定情況下更彈性允許把抵押物業出租,以製造更高的雙重收入,對子女而言,可減輕供養家中退休長者的負擔,對無子女的退休長者而言,終身毋須還款,可成為老有所依或改善生活水平的退休理財方案,算是一個另類的退休保障。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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