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2020年10月15日 蘇振顯 專家評論

土地限制契約意思

迪士尼樂園在竹篙灣的二期發展用地,最近引起社會關注,政府正式宣布不會延長香港國際主題樂園有限公司(迪士尼)在竹篙灣的認購權。政府亦指出,有關用地是規劃作未來旅遊發展之用,只可作商業、休憩、體育及文化等用途,不可用作房屋用途。考慮到現時全球旅遊不景氣,所以無計劃作旅遊發展,現時只會用作臨時抗疫用途。

該幅土地面積達到60公頃,基於政府不延長迪士尼認購權的時限,土地亦閒置多年,現時發展土地短缺,社會各界很多聲音提出要規劃作社會急切需要用途,例如住宅等。但問題是政府當年與迪士尼簽定了「限制契約」,大大限制了該幅土地的使用。

事情要回到1997年回歸後數年,當時社會經濟衰退嚴重,物業市道及恒生指數都大跌,社會經濟極度不景。政府採取各種措施例如自由行等挽救經濟,而引入迪士尼亦是其中一個重要項目,希望藉這個新主題公園可以吸引更多遊客來港消費。在這樣的背景下,政府就除了批出迪士尼主題公園土地外,還接受對方要求在1999年簽署了一項「限制契約」。

有關土地的「限制契約」通常會在土地交易時制定簽署,內容條款是用作限制單方或雙方有關的土地用途或使用方式,文件會在土地註冊處登記,雙方及日後新業主或承繼人都受到「限制契約」約束。

以往政府批地都是政府單方面在地契上加上種種限制條款約束業主,但政府作為全港土地大業主及管理人,接受批地業主「限制契約」約束,則是極為罕見的例子。筆者在十多年前接觸過這份近30頁紙的文件,內容包括附圖非常詳細複雜,除了限制附近一個大範圍的建築物高度(Height Control Zone),連這些建築物的外觀亦受管制(Visual Buffer Zone),要得到迪士尼的審批,用意是保障迪士尼作為世界級主題公園內外的景觀及運作不會受到附近的建築物影響。這是一個非常特殊的情況,政府作為全港地政監督,所有土地發展限制審批權是在政府手上,但大嶼山有一處特別的地方,這個土地審批權轉移在一個公司手上。

當年接觸到這份非常特別的「限制契約」,是因為要處理某大公共設施機構位於大嶼山的小規模發展項目,雖然只是一個簡單的工程,但所有設計工序用料顏色都要迪士尼同意,所以到現在印象仍然非常深刻。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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