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2020年10月13日 葉敬誠 專家評論

由英國樓市看香港

上星期英國首相約翰遜表示,將在當地推出借貸成數95%的樓按,協助年輕上車客入市。不少港人看到此新聞,第一時間的感覺是「英國樓市是否不景,要靠高成數計劃救市」。但此想法可能捉錯用神。

英國的自住物業按揭,現時成數上限是九成,由香港近年的標準看,九成按揭成數已很高,再放寬,一定是有什麼不可告人的原因。而在香港遠隔重洋看英國的新聞,可能會認為英國問題多多──多番波折決定脫歐之後,倫敦與歐盟談判多時卻談不出一個無痛分手的協議、未來無協議分手之後,歐洲人是否一如既往,支持倫敦繼續成為金融中心亦是未知數。

另一方面,新冠肺炎的疫情,英國大半年來一直壓不下去,上季當地GDP創紀錄的按年下跌21.5%。叫隨便一個香港人去評估英國的樓價,可能都傾向於估計樓價大跌。

不過,看英國的樓價指數,其實過去幾年表現平穩,樓價未見受脫歐談判或疫情影響;相反,樓價按年計更有逾2%的升幅。

要簡單說明理由的話,可能是倫敦的金融中心地位,其實難以因為脫歐而受挑戰(疫情在長遠看更可說了無關係),未來資金因種種理由會滙集在倫敦,當地的物業就有市有價。英國政府要放寬樓按,如其說是為了托市,不如說是壓低首期,以便國民置業。

將視線轉回香港,看一看近期的經濟數據,再看中美爭拗的國際新聞、然後估計可能再爆發的疫情,似乎也沒有理由對未來樓市表現樂觀。但現實是香港的樓價於過去一年只是窄幅上落。近日新盤「睇樓要排隊8小時,入票創2013年新盤條例以來新高」的盛況,樓市更似與整體經濟處於平行世界。

其實,大家看到的樓市,只是資金流向的一個表現:在近一年香港成為中美爭拗的焦點之際,資金卻是大規模流入。銀行體系結餘在大半年間上升4倍多。原因也可能是香港金融中心的地位,其實一時三刻無可替代。國際資金要方便出入中國大陸,又要低稅高效有(普通法系的)法律保障,似乎也沒有什麼其他選擇。

要思考的是,如果熱錢以此等規模留駐,本地用家買樓難的問題會持續。在此情況下,英國的放寬按揭成數政策是否值得香港跟進,卻又是另一個大題目了。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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