房地產業的運作相對其他產業，有一個特性，就是資金密集，需要龐大的資金流，來支撐購買土地、建築費用及其他各式各樣的管理與營運支出。亦因為這樣，所以一般來說，房地產開發商的負債都比較高，尤其是在一些發展迅速的國家，由於經濟及其他各方面的高速增長，對各式各樣房地產空間都有大量需求，而作為當地的房地產開發商，一定會盡力配合，多做一些生意，而多做生意的一個必然要素，就是盡力融資，以免在高速增長的生意流程中，資金斷裂。
由於行業特性、整體發展的背景、增長速度和市場的成熟性等等原因，中國大陸與香港的房地產開發商對資金流的需要有極大的差異。多年來的發展令到香港的開發商都是龐大的企業，並且擁有大量的收租物業與及比較充沛的資金流，一般來說負債比率都低於20%。而相對內地的房地產開發商，都是規模龐大，增長迅速，但他們的負債比率平均會比香港同類公司高二、三倍以上。
近日，市場傳言中央政府會出台新規定控制房地產企業債務，設置不應該超越的「三道紅線」。具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。如果任何房地產企業觸碰到「三道紅線」，依據超越紅線的具體情況，會有不同規限的要求控制有息負債規模。
這個「三道紅線」的新規定，受到內地房地產業的重大關注，市場普遍擔心內地發展商的債務問題，其中甚至發生個別大地產商被市場傳言資金會發生斷裂，並因此股票價值產生負面的波動超過20%，雖然後來公司澄清之後回復正常，但對市場來說都是一個震盪。
觀察中央政府施行政策，尤其是有關金融的政策，都一定是按部就班，以穩定為基礎，毋須擔心政策會「一刀切」式實施。正如近日人民銀行副行長、國家外滙管理局局長潘功勝在國務院政策例行吹風會上，提及「三道紅線」時，透露政策落實前將有合理的過渡期安排。
作為一個綜合分析，筆者認為內地市場大、增長快，對房地產業是一個巨大的利好因素，但投資者在考慮豐厚回報的同事，必須要明白內地房地產企業的負債及資金流，接受合理的風險。反觀香港的房地產公司，其實可以看作收租股，風險極低，但回報率就一定沒有驚喜。
余錦雄
香港測量師學會前會長
