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2020年10月7日 張聖典 專家評論

緊守全方位覓地策略

承上期文章,本港棕地因為缺乏整全規劃,以致使用效率偏低,造成土地資源的浪費。本港棕地問題由來已久,把棕地重新規劃發展是撥亂反正的做法。但由於棕地分布零散的特點,以及本地棕地作業的營運需求,單靠發展棕地並不足以解決本港長遠的房屋和土地供應問題。正如筆者多番強調,多方位、全天候的覓地策略才是化解困局的正確路向。

香港寸金尺土,部分本地經濟作業唯有選擇在較遠離市區的近郊地帶進行營運。由於缺乏適當規劃,導致這類地帶的交通網絡、排污排水等配套設施有欠完善。此外,其空間布局大多雜亂無章,導致土地使用效率偏低情況比比皆是,營運期間更對周邊環境造成不少噪音和環境污染問題。這類土地由於位置上仍接近已發展地區和現有基建系統,若對他們加以規劃發展,將有助改善因不當使用土地而造成環境破壞及浪費土地資源的情況。

然而,目前不少支撐香港整體經濟運作的行業和就業人口仍然依賴這類棕地所提供的廉價租金維持營運,故此縱使棕地在環境影響和土地使用效率方面有欠理想,我們亦難以抹殺這類土地在維持本地整體經濟正常運作上發揮的作用和價值;加上部分物流作業的營運地點有鄰近邊境地帶的實際需要,而部分棕地則靠近生態敏感地帶,在規範化發展部分棕地作業和復修部分棕地後,七除八扣下零散的棕地可用作紓緩本地房屋供應問題的潛力便相對有限。

最後,大家應認識到不同的土地供應方案均有其缺點和局限,因此社會應對各種可能方案抱持開放態度。潛在方案愈多,解決問題的靈活性和效益愈大,實際應用時要規避個別單一方案帶來的負面影響的可能性亦會大大提高。故此,我們應緊守多管齊下的覓地策略,以開放心態看待各種潛在土地供應方案。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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