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2020年10月5日 余錦雄 專家評論

支持明日大嶼與桂山島計劃

香港由於地少人多的關係,在經濟發展成功的同時,對於房屋的需求變得愈來愈迫切,並且已經可以說是去到一個水深火熱的地步。

香港整體土地面積約1100平方公里,當中已發展的土地僅佔四分一,而用作住宅用途的土地則只佔整體土地約7%。雖然看似有大量土地可供考慮開發,只需要從郊野公園和自然保護區劃出小部分土地就可以解決很多房屋問題。但香港土地和房屋問題牽連眾多持份者,包括地產商、業主、環保主義者和其他的訴求人士等,使得這件事成為一件不可能完成的任務。

即使有了地,土地平整、交通配套的建設等時間也要10至20年。但問題總是要積極處理的。因此,各方面都想盡辦法,希望可以建造更多的房屋,增加住宅的數量,以紓緩現時香港社會上市民急切的住宿要求。

政府之前在《香港2030+》報告指出,香港長遠將欠缺大量土地,保守估計最少要額外多1200公頃。於是在2018年提出的「明日大嶼」發展建設計劃,建議在香港島和大嶼山中間的水域建造多個人工島,增加總面積約1700公頃,希望於未來20年可以為70萬至110萬人提供住所。

這個計劃提出之後,由於牽涉到多方面的利益關係,一直遭受到反對,加上近年社會運動和現時疫情的關係,使得計劃有所推遲,最近的進展是政府如果能夠在今年從立法會獲得前期總共7.8億元的研究經費,並且能於未來42個月完成基礎研究,工作才能全面推行。而現在這個計劃到底能否通過撥款的一關,似乎仍是未知之數。

中央政府有鑑於香港土地供應的舉步維艱,最近提出推行發展桂山島,以解決燃眉之急。該計劃是建議在桂山島,以及在該島東西兩面的水域填海造地,並且以產業園區為主要發展,在該填海造地的地區內,提供各種有關醫療、教育、建築等發展,並且預計可以透過填海造地獲得大約70平方公里的土地,興建28萬間住宅以供約50萬至70萬市民居住。

資料顯示,在這個島上興建的住宅將有40%是綠置居,30%是新居屋,20%是首置盤和剩下的10%將會是私人樓宇。而售價方面,綠置居將會是300萬元,新居屋將會是450萬元,首置盤將會為600萬元。

桂山島的地理位置距離香港、深圳、澳門、珠海等都沒有太遠的距離,如果發展,將可以配合大灣區9+2共通共融、互補互動的發展綱領。並且政府可以考慮用未來的新建設,整合葵湧貨櫃碼頭用地,釋放更多接近核心香港區域的土地,用作建屋及經濟發展。

筆者認為,這個桂山島發展計劃是一個多贏方案,絕對值得大力支持,其他要解決的技術問題,例如用什麼形式租借給香港、年期多長、管理模式、交通配套及規劃等,都是相對容易解決的。

「明日大嶼」是一個二、三十年以上的長遠方案,而桂山島計劃受中央政府直接操控,能夠避開香港所有不同持份者的反對力量,所以可以期望能於10年內見到成果,是一個唯一能夠在短期內執行並且有效的土地供應計劃。這個計劃和「明日大嶼」的計劃其實亦沒有排斥,由於兩者之間在選擇地區和發展方式都不同,並且在時間、地區與發展計劃都沒有重複,亦能互相配合。因此,如果同時全力推進這兩個計劃,可以發展的房屋數量會循序增加,這將可以有效在未來大大改善市民一直面對的房屋住宅和樓宇價格高昂的問題。

無論什麼方案,都需要考慮如果經濟下行和金融危機等危機爆發時,如何適當調整填海及建屋計劃的時間表,以免產生對房地產市場疊加的衝擊,令社會穩定更受衝擊。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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