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2020年9月9日 張聖典 專家評論

從租金指數看樓市

影響物業市場交投狀況的因素眾多,除了剛性需求外,利率高低、投資需求和政府政策等,同樣影響物業市場的市況。相對而言,租務市場所涉及的複雜性一般較低,以致租金表現所能反映的市場動態可能更加直接明瞭。

參考差餉物業估價署的私人住宅各類單位租金指數,最新資料顯示本年度7月綜合所有類別的租金指數為181.1,與去年同期相比雖有8.5%的較大跌幅,但自本地疫情於2月開始起計卻錄得只有2.1%的下跌。對比起2003本港非典型肺炎(沙士)同樣於2月始爆發,並於同年6月從世界衞生組織傳播名單中除名,當年7月所錄得由2月起計的跌幅達5.5%。

筆者認為,從2003年沙士至今,本港經歷地區性乃至環球經濟的宏觀利好因素,包括國內經濟高速發展和全球低息環境等,本港經濟因而受惠。同時也形成財富效應,不少手持物業的人其資產價值水漲船高。加上香港金融管理局近十年來積極推行如壓力測試及成數限制等的借貸監管措施,保證置業人士有較良好的財政狀況,亦間接減少市場上業主割價求租的情況。再配合連串如「保就業」計劃等由政府推出的紓困措施,在市底實力雄厚,防守力較強的情形下,使新冠疫情為本地樓市僅帶來有限度調整。

反觀2003年沙士前本港經受金融風暴影響,經濟基礎較為疲弱。千禧年時代對借貸及借款人財務狀況的監管也較為寬鬆;加上政府當年在疫情後推出支援經濟措施方面較為被動,以致樓市於2003年受到較嚴重影響。

影響樓宇售價因素眾多,而租金反而因租務市場主要由用家主導,絕無炒賣情況,能更直接反映部分市場動態,筆者將繼續留意市況再作分享。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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