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2020年8月31日 余錦雄 專家評論

非住宅按揭成數放寬至五成

由於疫情反覆不斷的情況下,令香港的經濟大跌,亦令工商舖市場受到巨大的打擊,進入一個冰河時期,而各類非住宅物業的租金和成交價等各方面都直接受到拖累。

資料顯示,中環的寫字樓市場在7月的空置率達5.7%,而九龍灣其中一個商業大廈更錄得一宗低層單位的成交呎價僅6300元,顯示最新的成交價明顯低於高峰期一至兩成。

有代理消息透露,核心區尖沙咀海防道及漢口道交界一個舖位,面積約800方呎,剛由售賣碗碟等雜貨的散貨場短租,每月短租租金僅約10萬元。據悉,之前長租戶為連鎖化妝品店,月租高達85萬元。

這些個案或類似的例子比比皆是。因此在最近,金管局宣布放寬非住宅物業按揭貸款的成數,由一般上限的四成上調至五成。

金管局表示,由於疫情對於香港的經濟造成一個重大打擊,雖然住宅市場方面看似穩定,但寫字樓或工廠大廈、零售業等的租金、價格和成交量就出現大幅調整;同時,未來一段時間,估計疫情和政治局勢仍然會維持非常緊張,肯定影響商人經營生意的信心。因此,這些非住宅物業市場可能持續受到巨大的壓力,如果因為租金及價格下跌,引致銀行為維持金管局按揭成數的規定,而被迫對客戶追收貸款,對業主來說可說是雪上加霜,亦有可能引致連鎖效應,對非住宅物業市場及金融安全帶來危險。因此金管局認為現時放寬有關措施可以有助改善相關情況。

有投資者就表示,由於疫情和社會運動的影響,使得工商舖市場受到巨大的衝擊。這個放寬措施應該在更早的時期推出,但都表示遲到比沒有到好,相信推出後,來自銀行的壓力將會比以往降低;同時,亦有意見表示這個措施仍然屬於謹慎狀態,在短期內未能幫助成交數量或價格。如果想激活市場,金管局應該放寬到大約六到七成,用作增加吸引力。

筆者認為,現時非住宅物業仍然遠遠未到有實質支持的水平,所有金融管制措施應該維持以謹慎為上,所以就算要加大非住宅物業放寬貸款成數,可能亦要再觀察多一段時間,小心行事,以免市場波動更大。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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