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2020年8月25日 葉敬誠 專家評論

救市的儲備招數

上周金管局突然放寬非住宅物業的按揭成數限制,並表明原因在於此類物業的價格和成交量均出現顯著調整,逆周期措施可相應放寬。措施對於工商類物業市道有多大支持,有待觀察;但有關行動提醒市場,遏市多年,官方儲備了大量的托市招數。

金管局上周放寬非住宅物業按揭的成數上限,由四成提高至五成,並表明受疫情影響,估計相關物業市場會持續受壓,因此之前推出的逆周期措施可以放寬。此舉符合按揭逆周期措施的初心,即在旺市時,收緊指引,避免太多資金流入市場。到了淡市之時,方放寬措施。

至於此舉是否可以令工商市道轉旺,恐怕不太樂觀。環球需求放緩、牽連工商量物業難有可觀回報,單是上調一成的按揭成數,勢難令市道由跌轉升。放寬按揭,只能說聊勝於無。

過去10年,針對非住宅物業的「辣招」並不多,除了按揭成數受限、與住宅按揭一樣的壓力測試之外,主要招數就是「雙倍印花稅」(稅率為成交價1.5%至8.5%)。如果往後工商物業市道持續受壓,估計此稅率可能下調。

相對而言,住宅物業在過去多年經歷風風雨雨,價格一直堅挺,未見明顯調整,短期內難見辣招有放寬的一日。但要留意,過去10年當局為遏抑住宅樓市,是連環出招,單計印花稅,便有上調從價印花稅率至15%、推出買家印花稅、額外印花稅三項。反過來也可以說,官方儲備了大量的托市招數,可在有需要時慢慢推出。

而去年當局放寬按揭保險的適用範圍後,1000萬元以下物業成交量企穩,似乎住宅市場對放寬辣招的反應較為正面、快速。箇中原因可能是住宅的剛性需求較大,結果是眾多招數也遏不住升市,反而措施輕微放寬,便有較大的托市效果。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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