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2020年8月24日 余錦雄 專家評論

中國REITs巨大市場規模

房地產信託基金(REITs)即不動產投資信託基金,是把大型投資項目資產證券化的一種金融產品。一般通過在證券市場發行信託基金單位,滙集投資者的資金,作為收購大型投資項目。然後用專業機構進行資產經營及管理,並將投資收益,按比例分配給基金單位投資者。

在香港,REITs的發行已經有多年歷史,而其中最有名的就是領展,本港市民都熟悉。但在中國,仍然是在不斷研究,處理安排中。於本月7日,中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》,標誌着中國版REITs正式啟航。

這個新政策提出優先支持位於國家重大戰略區域範圍內的基礎設施項目。主要包括倉儲物流項目;收費公路、鐵路、機場、港口項目;污水垃圾處理項目;供水、供電、供氣、供熱項目;數據中心、人工智能、智能計算中心項目;IT網絡項目;智能交通、智慧能源、智慧城市項目等。

世界上的REITs,主要在美國、新加坡或澳洲資本市埸上市,大部分以商業地產為主,但現在中國初步卻不從商業地產啟動,而是選擇在基礎設施領域開始,筆者估計有兩大原因。

基礎設施領域REITs可以先從政府的公共資產起步,較易安排,亦沒有過度追逐市場定價的壓力,從而降低推出的吸引力,作為起步試點,較易取得成績。有待發展成熟後,可以再擴展到商業類地產,因為商業地產REITs更具市場發展前景。

一般的基建投資主要由國企及城市投資企業來營運,而融資的主要渠道比較狹窄,這個模式會大量増加地方政府債務,而槓桿率持續提升亦令金融風險不斷增加。基礎設施REITs的推出提供了一種全新的集資方式,將會有效降低債務水平,令金融風險得以回落。

不過,從收益方面及受市場歡迎程度來看,交通、水電氣熱供應、污廢處理等公共基礎設施項目通常收益較低,甚至存在靠政府補貼的情況,缺乏收益率吸引力;而新型基礎設施項目涉及倉儲物流、數據中心、戰略性新興產業集團、科技園區等項目,市場化率和收益率均比較高,成為首批REITs試點的可能性較大。

現時內地疫情初步受控,經濟重啟需要大量資金支持。據估計,中國存量基礎設施存量,規模超過100萬億元,就算只有其中1%進行資產證券化,仍然可以撐起一個萬億元規模的基礎設施REITs市場。REITs的啟動將能撬動數以萬億計的資金,預料可以成為內地穩定基建投資增長的一大助力,有望達到多贏局面。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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