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2020年8月18日 葉敬誠 專家評論

誘因減少後的轉按理由

由去年下半年起,銀行紛紛削減新做按揭,尤其是轉按客戶的優惠。今年新批轉按的數字亦大跌近一半。在轉按變得無利可圖之後,仍有一些原因推動小業主轉按,而一個新因素興起,可能成為推動業主轉按的新主力。

過去10年,銀行為吸引按揭客戶,推出種種吸引條件,包括低息、高現金回贈,以及按揭息率掛鈎的存款戶口等。優惠之豐厚,令一眾小業主養成定期轉按的習慣,高峰期轉按佔新批按揭的四成多。但近一年來,自從銀行削減轉按客戶的優惠後,新批轉按宗數亦大跌,最近比重已跌至新批按揭的約14%水平。

不過,在誘因減少之下,每月仍有千多宗因為各種理由而出現新批轉按個案。其中一個歷久常新的轉按理由是節省利率。在銀行上調新做H按的利率之後,對過去幾年取得銀行H按的業主,的確已沒有轉按減息的理由,因為舊按利率大概是H+1.3厘以下,而新批H按利率大概是H+1.5厘。不過,對近年以發展商按揭購入一手物業的業主來說,在幾年的按揭優惠期過後,按揭利率會上升至P至P加1,即5至6厘水平。對此批業主來說,成功轉按至銀行,可令按息減至低於2厘,仍然有強烈的轉按誘因。

近期另一個常見的轉按動機,是加按套現。過去加按套現,每每是為了籌措資金購買另一個本地物業。但近期似乎多了業主計劃加按套現,作為移民部署。

英國對持有BNO港人開放入籍申請之外,多個歐洲國家也接受港人以投資移民申請入籍。不論何種安排,都需要較充裕的資金支持。對一般中產家庭來說,要在短期內籌措數以百萬元計的現金,最方便的莫過於加按。尤其是現時按息偏低,加按的成本不高,投資外國以取得入籍資格,投資所得有望抵消加按的利息支出。

多個調查顯示,港人移民的意欲在近一年明顯上升。而多個移民途徑,均需要準備較大量的現金,而對不少中產業主來說,加按將是最簡單方便的套現方法。估計未來一段時間,此類需要將繼續維持,轉按宗數甚至可能因此出現反彈。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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