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2020年8月4日 葉敬誠 專家評論

負資產數字或見頂

金管局上周公布第二季負資產統計,錄得127宗,數字較第一季的384宗明顯減少。而展望下半年市場走勢,負資產數字可能進一步回落。

負資產數字回落,可能令不少人感到意外。明明第二季經濟增長持續下跌,失業率又上升,為何負資產數據反而較前季減少。最簡單的原因是,上述數字都與負資產數字無直接關係。與負資產宗數有直接關係的,是物業估值,而第二季本地住宅樓價較首季有所上升。

參考政府的樓價指數,第二季私人住宅較第一季上升2%。負資產的定義是未償還按揭餘額低於抵押物業市值。正常情況下,未償還按揭金額會隨借款人每月還款而減少。整體上樓價上升,負資產的宗數自然會回落。今年多家銀行推出「還息不還本」的紓困安排,受惠客戶在一定時間內的未償還本金不會減少,但情況不會改變「樓價上升負資產減少」的大趨勢。

展望下半年,已有多個機構發表報告,估計在資金持續流入、按息低企的環境下,全年樓價可上升約5%。如果此等預測正確,下半年的負資產統計可能會進一步下跌。

可能不少人難以接受經濟差、租金回報下跌的情況下,樓價仍然上升。但如果參考近期的黃金價格,已說明在貨幣供應增加的情況下,實物資產就算沒有利息收入,只要被市場被視為保值資產,價格也可以持續上升。

當然,黃金與本地住宅物業除了「都是實物」外,也有眾多不同的因素。本地住宅比起黃金,起碼有租金回報。但中美爭拗持續,本地政治、經濟的環境改變,都可能會改變市場對什麼才是保值資產的判斷。但暫時而言,未見到市場對住宅物業的「保值資產」判斷有根本變化。樓價在未來一段時間,反而因貨幣因素有一定上升空間。今年負資產的宗數,可能仍是會持續減少。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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