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2020年7月23日 王美鳳 專家評論

上半年按市回顧

今年全球市場環境受新冠肺炎疫情影響,本地經濟亦受打擊,但疫情較歐美等國輕微,亦較快速緩和,樓市累積購買力釋放,用家抱着趕緊在樓價轉升前入市的心態,樓市較其他市場提早於第二季出現顯著反彈,二手交投轉旺。但受限聚令措施影響,發展商紛暫停開售樓盤,直至5月疫情緩和才重啟新盤銷售步伐,樓市氣氛轉好下,5至6月新盤銷情亦相當理想。

根據金管局住宅按揭統計,今年上半年按揭申請量自3月起已回復萬宗以上水平,隨着今年第二季起樓市交投轉旺,預料第三季按揭登記量將顯著增加。上半年新取用按揭數字料出現負增長,將較去年同期減少約兩成,但受惠樓市快速反彈,來自一二手市場按揭量實質已顯著回升,上半年按揭量減幅主要源於轉按市場萎縮,受銀行接連上調按息及削減回贈優惠影響,上半年轉按貸款量大幅減少,以銀行新批轉按金額計,預料上半年減幅達48%。

去年政府放寬按保的影響延續,統計數字反映上半年800萬至1000萬元的樓宇買賣登記顯著增加,在這情況下,亦同時拉動按揭市場平均按揭成數及平均按揭額增加。上半年銀行批出的平均按揭成數由放寬按保前約46%上升至5月達58%,屬於近10年新高數字,但仍低於樓按措施前約於63%水平;而平均按揭額亦逐步增至5月達468萬元紀錄新高水平。高成數按保用家增加下,選用較長按揭年期以減輕每月供樓負擔的人士亦增加,上半年平均按揭年期均達27年,5月數字更達27.5年,屬有紀錄以來最長。

今年按揭市場較令人關注的是,銀行在樓市轉旺、銀行結餘上升、息率下跌的環境下卻接連上調按息及削減優惠,樓按取態亦持續保守。由於環球疫情廣泛爆發屬前所未見,多國疫情仍嚴峻,令全球經濟受衝擊並帶連鎖性影響,經濟復甦時間難以掌控;加上中美關係愈趨緊張,市場仍存在多方面不確定性。

本地疫情緩和近3個月後最近再次反彈,經濟已難免下滑,失業率上升,銀行面對市場潛在風險警覺性增加,在避險因素下樓按取態趨於保守;再者,今年息率向下或令銀行淨息差受壓,銀行以大型銀行為首現階段對於控制資金成本重要性放前,在大型銀行具指標性調整下,其他銀行亦相繼跟隨調整按揭。

今年銀行接連調整按揭後,一般400多萬元按揭金額的按息由年初約H+1.3%上調至H+1.5%,現金回贈由高達貸款額1.5%降至0.2%,600萬元以上較大按揭金額的按息可低至H+1.45%,現金回贈提高至0.5%,而大型銀行轉按現金回贈則一律降至0.2%。今年銀行除了進一步控制資金成本,亦反映銀行看淡轉按業務,並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭收益的經營環境。

儘管今年銀行上調按息,但實際加幅輕微,僅累達0.2厘,美國大幅減息令港元拆息跌幅亦擴大,足令H按息跌幅抵消銀行加息幅度之餘,亦較年初享有減息幅度,現時調整後的市場H按息低至1.63厘至1.83厘,較年初封頂息率水平2.5厘等同可享減息0.67厘至0.87厘,用家仍受惠於減息,故此銀行上調按息對樓市未構成影響。

今年美國為應對新冠肺炎疫情累計減息達1.5厘至歷史低水平,原則上港息應貼近美息,但去年第四季至今港元拆息持續高於美息,反映銀行保留資金意欲較大。隨着港元呈現強勢,金管局已多次向市場注資,銀行結餘由今年首季約540億元上升至最近1800億元水平;銀行流動性顯著增加下,與樓按相關的1個月拆息由年初高逾2%水平降至最近為0.33%,港元拆息逐步回落至較趨近美息。

美國疫情仍嚴峻,超低息及寬鬆貨幣政策須長時間維持,美國聯邦儲備局已預計目前低息水平須維持至2022年,並持續無限量QE,港息跟隨美息下,意味本港息率在較長時間仍維持甚低水平,近月樓市向好,或吸引部分資金流入樓市,對樓市帶來支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封頂息率,並與P按息差拉闊,在H按減息優勢下,H按市場比例由年初約80%推升至5月份達91%,相信今年H按仍會繼續主導巿場。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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