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2020年7月15日 張聖典 專家評論

靈活工業契容許建數據中心創成交新高

位於火炭松頭下路與桂地街交界的一幅工業用地,最近以較市場估值上限高出近五成的56億元中標價,每方呎樓面地價5967元成交 。呎價創本港歷來工業用地成交金額及樓面地價最高紀錄。由於地契未有特定用作「高端數據中心」,地皮估值以一般工業用途基準作出推算,導致出現偏差。

除了地皮本身規模較大和地契容許的用途廣泛具彈性等在近年工業地皮中較為罕有的基本特點外,上述地皮由電訊商中國移動以56億元的「志在必得」價投得,相信和本地現存廠房條件難以兼容高端數據中心發展,故需特別以新建大型廠房配合未來用家需求和5G技術發展不無關係。

由於數據中心對於樓宇結構設計和配套設備上都有其特定要求,當中以高端數據中心(Tier 3或Tier 4)在室內溫度與濕度控制、供電、防火等方面要求更為嚴格;加上大型電腦及儲存裝置本身對空間的需求十分龐大,再配以後備發電設備和冷卻系統等設施,使數據中心對樓宇面積的需求大大增加,上述的火炭地皮正好能滿足大型數據中心的空間需求。

政府早年曾在將軍澳推出兩幅指定用作「高端」數據中心的工業用地,希望加強數據中心在本港的發展。參考過往將軍澳工業邨規劃作數據中心的工業用地賣地紀錄,其成交呎價亦明顯高於一般傳統工業用地。隨着大數據及雲端計算等互聯網科技的進一步革新和興起,市場對於大型數據中心的需求亦不斷增加,項目發展成高端數據中心後,無論作自用或租賃的回報前景相信都頗為理想。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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