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2020年7月1日 張聖典 專家評論

不穩市況賣地王有暗湧?

新一季賣地計劃中毫無疑問以中環新海濱3號的商業地最受觸目。除了地皮本身的優越性外,中標發展商需負責提供的大型公眾休憩用地和海濱行人園境平台亦同樣是這次項目的關注點所在。筆者希望在此與大家分享一下看法。

上述地皮位處中環核心商業區的維港臨海地帶,可建總面積超過160萬方呎,位置靠近國際金融中心及港鐵香港站,類似條件的商業地在本港絕無僅有,其優越性及規模決定其「地王」級數。

惟本港經濟近來受各種衝擊影響,市場的投資意向轉趨保守,故除有關民生的住宅地外,此等優質商業地王實不宜在現時推出,以免影響庫房收入。

採用雙信封制招標亦是這幅地王的焦點之一。由於發展商需要提供大型公眾休憩用地和貫穿整幅用地的行人園境平台,故政府十分重視該用地的建築設計,在審批標書時,採用價格和設計各佔一半比重的審批方式,即出價最高者亦有可能因設計不善而落標。

但是,以西九龍高鐵站上蓋作事例,大型優質商業地皮的首位和次位的標價落差可達百億。若出現價高者落標情況,政府如何解釋中標者的優秀設計可比能高達近百億標價差額更合符公眾利益?

筆者認為,要求發展商在發展項目時提供合乎比例的公用設施是無可厚非。然而上述地皮的大型公眾休憩空間佔地皮總面積一半以上,相信只會徒增發展商負擔,再加上項目規模太大,總投資額高等因素,地皮造價可能因此降低。

若由政府負責提供大型公眾休憩空間,再把餘下地皮一分為二,並以賣地條款約束和統一建築及設計元素,相信便能有效減低單一地皮規模,增加推出市場的靈活性,以及降低優質地皮以低價成交的風險。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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