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2020年6月30日 葉敬誠 專家評論

新批按息上調影響微

拆息持續回落之際,滙豐卻上調新批按揭利率。根據過去經驗,大型銀行調整貸款利率,中小型行往往會跟隨。新批按息可能全面上調,但對樓市料不會有明顯影響。

滙豐是次是月內第二次上調新按揭利率,貸款額600萬元以下,按息由月前的H+1.3厘,上調至H+1.5厘,現金回贈也調整至貸款額0.2%。銀行上調貸款利率的原因眾多,但大行行動往往有帶頭作用,其他銀行跟隨的可能性甚高,往後市場的新批按揭利率有機會全面上調。

坊間對於銀行上調新批按息,以及最優惠利率/拆息上升,有時會統稱為加息,甚至會以利率上調、與租金回報率等數據比較,以計算「加息」對樓市的影響。

但兩種加息,對市場的影響力大有不同。新批按揭利率上調,以H按而言,說的是H+X厘的X上升。而市場利率上升,說的是H(或者最優惠利率,P)本身上調。

新批按息上調,受影響的只是新取用按揭的客戶,按2019年的數據,一年大概有8.3萬宗的新取用按揭,估計2020年的新取用按揭宗數約6至7萬宗,此就是新批按息上調,可能受影響的貸款宗數上限。

由於近日拆息大幅回落,一個月拆息由4月初的1.86厘,下調至近日的0.44厘,下調幅度達1.4厘。暫時完全抵消了新批按揭利率上升0.2厘的影響。

現存的按揭賬戶約有55萬元,相關借款人的供款利率不會受銀行上調新批按揭利率影響,卻會受惠於拆息下調,每月還款減少。如果要比喻,拆息上落是大氣候、銀行新批按揭調整是小氣候。現時減息大氣候可能持續至少兩年,上調新批按息的小氣候暫時難以左右樓市大局。

當然,大局是大局,個別情況是個別情況。如果小業主碰巧在近期換樓,比較一下新舊按揭的話,仍是會發現同一借款額之下,新批的利率較高。至於0.2厘的息差會不會打消業主的換樓大計,便是每一個小業主的個別考慮了。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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