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2020年6月23日 葉敬誠 專家評論

「公司轉名」是否炒樓神器?

本土研究社早前發表一份報告指出,近年透過公司股權轉讓買賣物業的數字大增,反映有錢人或外地人以此途徑避繳高額印花稅。以公司轉名方式買賣物業,有其稅務上的吸引力,但認為投資者可以由此途徑避稅,可能是言過其實。

一家公司持有一個物業,100%轉讓股權,大家會同意那事實上是賣樓,但卻毋須在土地註冊處登記。因為名義上的業主仍是本來持有物業的公司,只是股東轉了名,因此過去市場罕有資訊評估此類交易的規模。

本土研究社委託立法會議員向財庫局查詢近年「表格 IRSD102」填寫遞交數字,而非上市公司要透過公司股權買賣物業,一定要填寫此表格。而庫務局回覆的數字,顯示收到「表格 IRSD102」由2015/16年度的2311份上升至2018/19年度的3400份,升幅近五成。有關機構認為情況顯示大量類似交易存在,證明大量投資避稅行為存在,更指政府隻眼開隻眼閉,任由投資者利用漏洞降低炒樓成本。

以公司轉名方式購買物業,的確可慳稅。以一個非本地居民購買一個樓價2500萬元的物業為例,正常要支付15%從價印花稅、15%買家印花稅,合共750萬元。就算是未持有物業的本地永久居民購買同價物業,也要支付4.25%的從價印花稅,合共106.25萬元。 而上述兩種情況下,買家購入單位後3年來賣樓,又要再支付特別印花稅10%至20%。辣稅之重,直接間接令近年樓市成交大幅減少。

不過,如果是一家公司持有一個2500萬元的物業,轉讓100%的股權,印花稅率便只是0.2%,即5萬元;而且3年內再轉名,也毋須支付特別印花稅。說此是稅務漏洞,似乎並不為過。但以此方式慳稅,有幾個問題。

首先,新成立公司,再入市炒樓(買入物業,再以股權轉讓方式賣樓)是完全不可以節省印花稅。因為公司名義買樓,已要支付總共30%的印花稅;相反,一個已持有其他住宅物業的香港永久居民再入市,只需付15%從價印花稅。應該沒有足夠的誘因,令投資者先成立公司買樓,未來再以股權轉讓方式賣樓。

換言之,現時市場上以股權轉讓方式買賣的物業,大多數應該是在眾多辣稅推出之前,早已用公司名義購入。理論上,投資者可專門尋找以公司轉讓方式放盤的物業,以節省印花稅支出,但在香港此類有效市場,賣方也深明以公司轉讓方式放盤的優勢,正常而言業主自會提高叫價,賣家未必可佔多少便宜。

在按揭上,也有理由令此類成交難以普及。由於公司股權轉讓技術上不是買賣,交易中買方難以取得按揭,要以現金購買股權、償還公司舊有按揭貸款(如有),之後新股東才可申請按揭。此類交易對買家的財力有更高要求,加上交易的法律費用較高,過去以公司名購置物業的,多為豪宅,此類交易就算都歸類為炒賣,對普羅市民置業都不會有大影響。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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