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2020年6月16日 葉敬誠 專家評論

低息低回報年代

聯儲局主席鮑威爾上周表明,想也沒有想過要加息,更相信美國的零息政策會維持至2022年底。另一方面,雖然近日香港樓價表現穩定,但租金卻仍有下調壓力。展望未來一段時間,樓市將進入低息低回報的年代。

聯儲局傾向維持零息政策,原因是經濟環境仍然欠佳,預期今年美國經濟負增長6.5%。美國經濟欠佳,香港的情況也好不到哪裏。財政司司長便一早預言,本周公報的失業率會再向上升。

有指失業率升而樓價仍企穩,是因為暫時就業前景欠佳的行業以旅遊、飲食等低收入行業為主。此類行業的從業員收入較低,本身未必購成置業的有效需求,因此失業率上升對樓價的影響不太明顯。反而經濟增長欠奉,各國量寬令利率低企,對樓價較為有利。

不過,要留意的是,較低收入打工仔雖然未必構成置業的主力,但失業率上升,對租金卻有較明顯、較即時的影響。差餉物業估價署的租金指數,自去年8月起已連續8個月下跌、累計跌幅一成。租屋住的打工仔收入下跌,只好遷回老家、又或搬往租金更低的單位。

另一方面,在疫情影響下,一年半載之間,入境旅客數字似乎都難以恢復之前水平,大量酒店、賓館轉型提供各類短租服務,將持續為租金帶來下跌壓力。

租金與樓價不會長期逆行,當租金跌至一定水平,理論上會吸引用家由買轉租,令租金止跌、樓價偏軟,達至新的平衡。但單就目前市況,如果資金持續流入,按息維持低水平,估計即使租金再下調10%,暫時未必會波及樓價。

參考差餉物業估價署數據,4月住宅租金回報率2%。如果樓價不升不跌,而租金下跌一成,回報率會跌至1.8%。但近期拆息大幅回落,實際按息由2.5厘跌至2厘以下,部分抵消租金下跌的影響。

展望未來一、兩年,樓市可能會處於一個低按息、租金低回報的情況。資金欠出路之下,樓價可能有強勁支持。但租金如因種種原因出現更大跌幅,亦勢將為已經高企的樓價帶來調整壓力。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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