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2020年6月9日 葉敬誠 專家評論

國家隊缺席 樓市如何維持強勁?

近日股市和樓市回升,除了投資者笑逐顏開,高官也以此印證一切正常。市場有消息指股市上升,是「國家隊」入市所致。北水南流,或者可解釋股市為何會在政局不明朗情況時上升;但樓市價量上升,明顯卻是本地購買力支持。

有指北水南流,是為了在國安法立法前後穩定股市,規模可能逾2000億港元。對比起股市,樓市當然也存在國家隊,中聯辦在本地便持有多個單位作員工宿舍之用;但相比起本地約百多萬個私人住宅,中央駐港機構持有的單位仍是九牛一毛,不足以左右樓價。況且,國家隊持有的物業是多年來分批購入,明顯與近期樓市走勢無關。

事實上,只要有到過最近熱賣的幾個新盤售樓處走一圈,都可發現絕大部分買家是本地人。他們入市的原因眾多,歸納之下,不外乎以下幾大理由:一、一手私樓供應持續緊張;二、各國印銀紙速度必然高於建屋速度;三、低息期持續,反正要住,仍是買比租化算。

以上都是客觀合理的預期,但更根本的理由,可能是由「整個PACKAGE」角度考慮,香港仍是少數較宜生活的城市。以近日有政客表示可能考慮接納港人移民的英、美而言,個人入息稅最高稅率分別是40%、37%,遠高於香港的17%,似乎不是仍在拚搏階段人士的理想居住地。論政治自由度,也許英、美會較香港為高,但治安卻未必及得上香港,令吸引力大打折扣。

稅率、治安程度與香港最接近的,也許是新加坡;新加坡雖然行英式議會制,有定期選舉,但本質上也是長期一黨獨大的國家──似乎也不是熱愛自由者的理想國。

綜合而言,國安法立法是為香港未來增加了一些變數。但市民中的藍絲本身應該不介意政府更為強勢,他們更可能視國安法立法為穩定因素;市民中的黃絲可能會因為國安法立法而考慮移民,但環顧全球,其實沒有其他地方在「整個PACKAGE」上優於香港。對現實中仍要長時間住在香港的人來說,入市置業可能仍是較為理想。

要留意的是,樓市近日雖然表現強勁,但新冠肺炎對環球經濟的影響卻是客觀事實。世界各地在一年半載之間,似乎仍難恢復過去的正常人員交流,經濟低增長甚至負增長的情況可能會維持一段時間。在此情況下,準買家宜仔細計算自己未來收入變化,以及可負擔的樓債,才好作出入市決定。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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