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2020年6月1日 余錦雄 專家評論

國安法對樓市的影響

全國人大會議最近落實制訂港區國安法後,市場避險情緒升溫,恒指連日下挫,地產股普遍下跌約一成,但上周發售新盤仍然輕鬆售罄,反映一手銷情暫未受影響。究竟香港樓市是否因為港區國安法而受到重大打擊?

先看看一些樂觀的意見指出,香港每年出口到美國的產品雖然很多,但如果扣除轉口商品,本土出口至美國的數額只是數億美元,微不足道。而美國在香港的直接投資,大約只佔1%至2%,相對龐大的中國資金,亦沒有重要性。至於資金流出的問題,由於香港擁有龐大的資產及外滙等,絕對可以應付可能的資金流失問題。

不過,如果從宏觀及另外一些角度考慮,國安法對香港所帶來的經濟衝擊,實在不容忽視。雖然說香港直接出口美國的產品數額不大,但作為一個中間橋樑角色,香港在中國內地與美國為首的歐洲國家,每年貿易額龐大,如果因為國安法而引致中國與西方經濟脫鈎,在骨牌效應的連鎖影響下,經濟打擊巨大,未必是香港所能承受。

筆者估計,國安法將令社會動亂及示威加劇,短期打擊消費及旅遊業。另外,中長期對香港能否保持國際金融中心及全球商業中心的地位,引發不明朗因素。

種種因素綜合起來,相信住宅樓價雖然有龐大的剛性需求支持,但在今年底前會再微跌約3%至5%。而寫字樓租金即使已較去年初高位回落逾一成半,在今年底前可能再跌近一成,即較去年初高位大跌兩成半。商舖市場方面,估計在尖沙咀及銅鑼灣等傳統遊客區的一線店舖,租金很大機會較高位挫30%至40%,而民生商場舖位租金則較有承接力,但仍然會下跌約15%至20%。

美國政客最近公開表態,如果訂立國安法,香港將會失去「一國兩制」的特殊待遇,但政客的言語與具體國家政策,未必一定符合,以筆者估計,在未來的日子,香港就算訂立國安法,都不會馬上失去現時擁有的所有經濟待遇,惟一定會在未來中國與西方貿易角力中,不斷受到各式各樣的壓力,而經濟發展前途及樓市亦會荊棘滿途。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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