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2020年5月26日 葉敬誠 專家評論

資金若流走 按息將上調

近月拆息走勢有如過山車,拆息先跌後回。暫時而言,拆息上升對小業主不會有太大的影響。但在整體樓市而言,拆息會不會長期高企,卻是對後市走勢的一個重要訊號。

4月中,1個月拆息約1.6厘,隨銀行體系結餘上升,拆息亦輾轉回落,1個月拆息一度跌破0.6厘,令過去數年借入H按的買家即時受惠。就在不少業主在網上笑言「可多叫一杯凍飲」(茶餐廳凍飲要「加一」)之際,上周五1個月拆息卻突然抽高至1厘以上,本周初升勢持續。

參考遠期港滙價格,上周五收市,12個月遠期港滙報7.8358,與即期港滙差價達800點子,市場似乎預期港元持續半年的強勢將告終。在此情況下,拆息往後走高的機會較大。

在個別借款人層面,以近年H按的條件,即使拆息大幅抽高,借款人最多也只是以P減為準的鎖息供樓,對借款人財政,應該不會帶來嚴重的負面影響。真要仔細計算的話,最多可說銀行利率成本上升,相應削減轉按的優惠,令過去幾年盛行轉按賺回贈的操作變得不再吸引。

不過,在整體樓市,甚至經濟層面。市場看淡遠期港滙,也是傾向預期資金流走,在此等情況下,本地銀行可能進一步上調新批按揭的利率。在其他經濟體都以大幅減息去應對經濟收縮之時,本地利率卻不跌反升,始終不是好消息。

左右拆息走勢的是資金流向。而現階段左右資金流向的最大因素可能是中美互動。觀乎剛過去的周末日一手新盤成交依然暢旺,成交量創近4個月新高。在辣招之下,短線投機早已絕跡。近年入市的買家,是以真金白銀投下對未來信心的一票。在剛性需求支持下,如果中美磨擦未發展至更惡劣的情況,資金未必會大規模流走,現階段趁發展商以優惠價開盤入市,可能仍是理性決定。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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