近月大型銀行牽頭進一步削減按揭回贈，去年至今銀行接連縮減按揭優惠後，過往樓按貸款高回贈吸客模式已轉變。現時平均新批按揭金額為440萬元，平均新批轉按金額約360萬元，調整後有關銀行一般新造按揭額的現金回贈由過往1%降為0.5%，轉按貸款一般金額現金回贈降至象徵式的0.2%，銀行除了進一步控制資金成本，亦反映銀行看淡轉按業務，並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭受益的經營環境。
雖然3月美國已大規模放水救市，但新冠肺炎疫情在歐美地區擴散，市場憂慮加深，早前美元避險需求高企一度扯高美息未能回落，最近市場敏感情緒緩和，美元拆息已降至減息後應有水平。而在本港，銀行避險性保留資金意欲增加下，港元拆息雖有回落但仍持續高於美息，未跌至正常應有水平。
不過，最近金管局多管齊下為銀行釋放信貸資金流動性，加上港元已多次觸及強方兌換保證，令金管局入市，銀行體系結餘由之前的540億元增加至近950億元水平，由於港元流動性增加，銀行同業拆息逐步回落，與樓按相關的1個月拆息由3月高達逾2厘水平降至5月15日為0.64%。
市場供樓計劃主要以H按為主，目前使用比例達88.7%(3月住宅按揭統計數字)，拆息下跌可讓大部分供樓人士減輕供樓負擔，儘管銀行近日調減新批按揭優惠，但影響性輕微，甚至基於減息已有所抵消。現時市場上H按息介乎低至H+1.25%至H+1.3%，封頂息率以P按計實際息率為2.5厘為主，在拆息跌勢下，H按息已跌穿2厘，5月15日計H按息已低至1.89厘，變相H按用家已可享減息高達0.61厘，每月供樓利息開支節省達24%。
隨着本地新冠肺炎疫情緩和，累積多月的樓市購買力正在釋放，近日樓市交投明顯回升，多個新盤已準備重啟銷售，按息下跌對正在回暖的樓市帶來進一步正面訊息。樓市連繫按市，加上資金流動性增加，原則上銀行樓按取態應可望改善。
不過，環球疫情不確定性仍大，帶來全球經濟連鎖影響，本地經濟環境亦在轉壊，銀行對運用放貸資金的分布有所考慮，短期內中小企應急貸款需求增加，政府亦提出中小企百分百擔保特惠貸款，鼓勵銀行支持提供及時雨，紓緩企業資金壓力，故此涉及企業及個人客戶應急貸款需要運用的資金將會上升。
那麼，雖然銀行資金流動性增加，但礙於應急貸款需求亦上升，而就業市場惡化或影響借款人的還款能力，銀行警覺性增加，故此對於樓按取態亦可能較保守。最近港元隔夜拆息已回落至5月15日為0.17%，與美息拉近，反映銀行資金流動性增加，但與樓按相關的1個月拆息雖由上月高逾2厘水平跌至5月15日為0.64%，跌幅逾1厘，但高於美息差幅仍較大，反映銀行拆借取態仍審慎。
銀行同業拆息是否可續跌至貼近美息水平，視乎銀行體系結餘及流動性是否可進一步上升。暫時所看，筆者樂見市場上有銀行對於樓按取態一直保持正面積極，管理信貸審慎的同時，維持整體性信貸融通亦相當重要。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
