近期本港的官地市場接二連三出現低價成交甚至流標情況，有友人與筆者閒談時提及本港地價似乎有下跌跡象，屆時市民的住屋負擔便有望減輕。筆者解釋地價對樓價其實並無很直接的影響。要打破樓價持續高企的局面，最終只能透過增加更多土地建房供應市場。
談到地價與樓價的關係，首先要明白土地市場，以及住宅物業市場乃屬兩個不同的市場；其中，土地及住宅物業價格的高低亦受兩組不同的因素所影響。在本港目前的土地市場中，土地以招標的方式出售，而市場的參與者大部分為發展商。發展商一般在訂定投標出價時，會使用一種業內稱為「剩餘法」的計算方法。
簡單來說，便是先參考市場上現存的新落成住宅物業的成交數據，估算出項目能夠帶來的淨值，再減去建築、財務、專業服務費用等各方面的發展成本和發展利潤，最後便得出發展商各自的地價，即「入標價」。基於發展商不同的自身條件及對前景的展望，「入標價」的計算結果自然有所不同。而土地最終成交的「中標價」，便是市場角度所謂的「地價」。可見樓價是影響地價的重要因素之一。
然而，在住宅物業市場中，市場的參與者為廣大的用家或投資者，主宰物業市場價格的則是為人所熟悉的供求因素。在自由市場中，供不應求，價格便被搶高；相反，供過於求，價格便下降。故此，物業價格高低乃取決於市場狀況屬「供不應求」還是「供過於求」。舉例說，就算發展商數年前以低價投得地皮，在「供不應求」的市場狀況下，不見得會以低於當時市場價的成本價格出售單位；反之，若以高價投得地皮，在「供過於求」的市況下，亦不見得能夠以高於市價把單位出售。也正如二手市場中，業主出售物業的價格也由當時的市況決定，而非由當初的買入價決定。故可見地價並非影響樓價的主要因素。
所以，要解決樓價持續高企的問題，在本港的經濟體系中，有效地增加更多土地乃至房屋供應或許是唯一出路。
張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)
