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2020年5月20日 張聖典 專家評論

地價跌=樓價跌?

近期本港的官地市場接二連三出現低價成交甚至流標情況,有友人與筆者閒談時提及本港地價似乎有下跌跡象,屆時市民的住屋負擔便有望減輕。筆者解釋地價對樓價其實並無很直接的影響。要打破樓價持續高企的局面,最終只能透過增加更多土地建房供應市場。

談到地價與樓價的關係,首先要明白土地市場,以及住宅物業市場乃屬兩個不同的市場;其中,土地及住宅物業價格的高低亦受兩組不同的因素所影響。在本港目前的土地市場中,土地以招標的方式出售,而市場的參與者大部分為發展商。發展商一般在訂定投標出價時,會使用一種業內稱為「剩餘法」的計算方法。

簡單來說,便是先參考市場上現存的新落成住宅物業的成交數據,估算出項目能夠帶來的淨值,再減去建築、財務、專業服務費用等各方面的發展成本和發展利潤,最後便得出發展商各自的地價,即「入標價」。基於發展商不同的自身條件及對前景的展望,「入標價」的計算結果自然有所不同。而土地最終成交的「中標價」,便是市場角度所謂的「地價」。可見樓價是影響地價的重要因素之一。

然而,在住宅物業市場中,市場的參與者為廣大的用家或投資者,主宰物業市場價格的則是為人所熟悉的供求因素。在自由市場中,供不應求,價格便被搶高;相反,供過於求,價格便下降。故此,物業價格高低乃取決於市場狀況屬「供不應求」還是「供過於求」。舉例說,就算發展商數年前以低價投得地皮,在「供不應求」的市場狀況下,不見得會以低於當時市場價的成本價格出售單位;反之,若以高價投得地皮,在「供過於求」的市況下,亦不見得能夠以高於市價把單位出售。也正如二手市場中,業主出售物業的價格也由當時的市況決定,而非由當初的買入價決定。故可見地價並非影響樓價的主要因素。

所以,要解決樓價持續高企的問題,在本港的經濟體系中,有效地增加更多土地乃至房屋供應或許是唯一出路。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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