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2020年5月18日 余錦雄 專家評論

住宅樓市略有支持

最近香港的疫情逐步改善,這對於各行各業都可以說是一個好消息。而商家和大眾市民亦主觀希望各方面都能夠回復到疫情之前的樣子,並且改善現時大受影響的經濟。但是這個主觀願望又是否現實?或者可以先看看最近樓市的發展。

自政府去年10月放寬樓市按揭成數上限,市場多了一批有能力的潛在買家,部分更擔心假如不明朗因素逐漸受控後,樓價可能急升。有調查顯示,現時有約40%的準買家預計將於未來12個月內購買房地產物業,這對於樓價穩定或上升有正面推動力;加上即使現時受到疫情影響,仍然無減大部分買家有意入市的意欲。

最近的統計亦顯示現時二手樓價比起前半年有所回升。根據統計,600萬至1000萬元的二手住宅註冊量從去年11月到今年4月,共錄得6600多宗,比起之前半年的6200宗增加約6.5%,以現時的情況來說可以說是一個良好的表現。

其中一個導致二手樓價回升的原因,可能是由於細單位的樓價持續下降,同時現時限眾令仍未解禁,因此各個新樓盤的銷售在受到這個規定下的影響,未有全力促銷,使大部分購買力集中在二手市場。

這個樓市積極回暖的情況,在今年未來日子是否可以繼續維持,又或者會不會受經濟因素影響而有所改變?

目前全球各國實施的出入境管制,以至香港及內地採取的隔離措施,嚴重打擊依賴旅客的酒店及本地零售業,連帶部分經濟活動亦近乎停頓。香港今年第一季的本地生產總值(GDP)創有紀錄以來最大收縮,預計香港全年GDP肯定會維持明顯收縮,而要復原至疫前水平恐怕需時最快要2、3年。

在這樣的經濟背景因素下,筆者估計,房地產市場是不太可能會像最近這個小陽春一樣持續向好,未來經濟數據下滑所衍生的負面情緒與實質情況,將會遏止樓市現時相對活躍的交投。香港樓價從去年6月高位至今回落約7%至8%,筆者預期,未來數月樓市仍然會難逃一跌,整體再有2%至3%的跌幅。

不過,即使全球與香港經濟受到嚴重衝擊,並且有各種規條和疫情的影響,在低息環境及供應緊張的情況下,樓價只會輕微回落,而沒有大跌的機會。或者政府可以趁這個機會,加大增加土地供應政策的力度,長遠解決土地供應不足的問題。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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