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2020年5月12日 葉敬誠 專家評論

定息按揭成高息一按逃生門?

新定息按揭計劃上周接受申請,因應市場浮息按揭利率下跌,按證亦將新定息按揭計劃的利率下調。而多個媒體不約而同指出,定息按揭可能是過去幾年借入發展商高息按揭買家的轉按逃生門。但「逃生」仍有一定門檻,未必人人可受惠。

過去幾年,不少發展商會為旗下新盤安排按揭,吸引買家入市,此類按揭的共通點是:成數較銀行標準按揭為高;審批標準較銀行寬鬆;全期利率會較銀行按揭為高,例如P或P+1;供款初期有優惠,例如首2、3年利率較低,之後才恢復正常。

對借款人來說,此類按揭帶來的風險是易借未必易還。如果入市後數年樓價無大幅上升,在按揭優惠期後便難以轉按,變相會長期捱貴息。而近日不少報道指出,借入此類按揭的買家,可考慮以定息按揭+新按保的組合轉按。原因在於,按揭保險的適用範圍在去年已由原先的600萬元以下物業,放寬至1000萬元。而10年期以上的定息按揭,銀行處理時可以豁免壓力測試,雖然按息略高(10年期定息利率為2.55厘,較一般新批H按的利率約2厘為高);但由於免壓測,在同等收入之下,可借取較高貸款額,令借入發展商高息按揭的買家,轉按難度大幅降低。成功轉按後,便可避免長期捱貴息。

不過,並不是全部在過去幾年借入發展商高息按揭的買家,都可透過定息+按保的組合轉按。以下情況,便難以受惠:物業估值高於1000萬元;物業估值較購入價大跌;借款人未能通過基本的供款與入息比率限制;借款人信貸紀錄不良。

前兩者關乎樓價,物業估值要在「合適範圍」才可申請按保,不能過高。但也不能比購入價下跌太多,例如購入市值800萬元,借八成即640萬元,初期只還息,物業市值下跌至700萬元,借八成只有560萬元,轉按要付差價。

後兩者關乎借款人條件。選擇以發展商高息按揭入市的原因眾多。如果買家當初是因為本身收入不足、又或本身已持有多個按揭物業等原因,未獲銀行批出按揭而借用發展商按揭入市。此類買家,除非個人財務有大幅改善,否則仍是難以轉按慳息。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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