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2020年5月6日 張聖典 專家評論

地舖價值主宰地皮造價?

最近有一幅位於旺角的住宅用地成功批出,以接近4.7億元成交,每方呎樓面地價約7700元。地皮位處豉油街及上海街交界,吸引多家發展商參與投標。關於地皮最終以接近市場估值下限成交,相信除了目前經濟環境前景預測的因素外,賣地條款中所載要求亦是影響地皮以較保守價格批出的主要原因。

上述地皮地盤面積約6700方呎,屬商業及私人住宅混合式發展。建築物最低三層(包括地庫,如有)指定用作不包括住宅在內的非工業用途,而其餘層數則需用作私人住宅發展。

賣地條款中列明,中標者需為項目中的私人住宅單位提供泊車位。鑑於在可建樓面的豁免計算及建造成本等方面的考慮,一般而言,停車場都會建於發展項目的地庫樓層。這種安排將縮減項目中原來可用作商業用途的層數,使地契中所容許項目商業部分的可建樓面未必能被充分利用,從而減低地皮的整體價值。

另外,當發展項目中需設有停車場,無可避免停車場一些必要的建築部分,如出入口、通往出入口的通道及迴旋空間等,會佔據建築物地面一層原本可用作地舖的部分位置,而地舖往往屬物業項目商業元素中價值最高的部分。故此,設置停車場可能會導致發展項目商業樓面價值的損失,情況若發生在人流頻繁的區域,價值損失便相對更高。

加上賣地條款要求中標者須於項目中興建樓面面積不少於約1萬方呎的包括長者鄰舍中心和長者日間護理中心在內的政府設施,相信項目真正可用作商業用途的樓面面積將所餘無幾,從而令投標者對地皮的出價更為保守。筆者認為,是次低價成交並不反映發展商看淡後市,反而入標數目多達27份,可見市區住宅地需求依然殷切。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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