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2020年4月8日 張聖典 專家評論

安達臣道首置項目地價難測

繼馬頭圍道煥然懿居首個「首置」先導項目後,行政長官於去年《施政報告》提到將透過出售觀塘安達臣道一幅私人住宅用地作第二個「首置」項目。政府已於今年3月中旬就上述用地公開招標,並首次以賣地章程條款形式交代「首置」單位的出售細則。

由於政府在賣地章程中加入了因應「首置」項目而訂立的發展限制,例如規定項目的住宅單位總數中的20%為開放式單位、25%為1房單位,其餘為2房單位、單位的實用面積需約250至500方呎,以及「首置」單位的推售時限,為項目的發展和銷售方面增加複雜性;加上是次地皮為「首置」及「私人住宅」的混合式發展,種種情況令坊間對地皮估值意見分歧。

根據章程內容,是次地皮上的發展項目中不少於1000個單位會隨機被選作「首置」房屋,有關單位亦將由發展商以市價八折出售。這意味發展商除了需承受被局限於提供指定比例的中小類型單位的風險外,亦將失去項目超過整體數量一半以上單位的定價權,以及「首置」與其他私人住宅單位分布的決定權。

政府發言人曾表示希望藉此機會測試並參考由私人發展商興建及出售「首置」單位的安排,但如此做法同時亦為項目的發展預算注入不少不確定性,「首置」單位的定價在多大程度上影響私人住宅部分的售價仍屬未知之數,相信發展商考慮到相關風險時會傾向出價更為保守。

由於對地皮上單位種類比例的規定一般較為罕見,這安排在市場的反應仍有待觀察,惟由私人發展商負責興建及推售應可有助加快項目的落成時間,令單位供應可盡快推出市場,滿足市民的置業需求。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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