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2020年3月11日 張聖典 專家評論

近年新盤的窗台露台工作平台

以往單位內常見的深闊窗台於近年落成的住宅發展項目中已近乎消失;反之,一些從住宅外牆突出的窄小「露台」在近年的新盤設計中愈趨常見。

過往政府為了改善樓宇的宜居環境,鼓勵引進環保和生活設施,便容許發展商就興建某些設施獲得總樓面面積豁免,如露台、工作平台、非結構預製外牆(常見窗台的組成部分)等。據屋宇署早年的作業備考所示,過往的窗台也只要符合一定準則便毋須計入地盤的上蓋面積和地積比率;加上發展商在《一手住宅物業銷售條例》生效前仍以「建築面積」售樓,便形成了所謂「發水樓」現象。

由於政府於2011年檢視了總樓面面積的寬免及窗台的設計規限,包括下調露台和工作平台及非結構預製外牆的寬免面積和厚度,以及於2013年推出的《一手住宅物業銷售條例》中規定住宅物業的銷售呎價需以單位的實用面積計算(當中不包括窗台),便使發展商往後在設計樓宇時傾向不再為用家提供窗台。

至於近年興起的一些窄小「露台」,其實可分為「露台」與「工作平台」兩種。早年的作業備考並沒有規定露台與工作平台不可相連,直至2006年才加入相關修訂。在2011年,政府檢視總樓面面積的寬免時更規定「露台」與「工作平台」兩者需相隔最少1.5米,而只有不超過50%可獲總樓面面積豁免,並限制「露台」面積應為1平方米或該單位實用樓面空間的2.5%(以較大者為準),但以3平方米為上限,「工作平台」的豁免面積則以0.75平方米上限,結果便導致了這類迷你「露台」的出現。

這類「露台」由於面積細小,實用性存疑。筆者建議屋宇署仔細審視並統計條例實施多年普遍用戶的使用情況,從市場角度了解措施的實際效用,以及對社區而言(例如在疫情蔓延的情況下,露台應可發揮增加空氣流通的功用)所產生的效益,以避免政策間接造成這類「露台」「為起而起」而忽略其實際用途的情況。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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