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2020年2月10日 余錦雄 專家評論

保護經濟和樓市 全心共同抗疫

目前香港正處於武漢肺炎爆發的時期,而隨着疫情不斷擴大,對於全球以至香港社會上亦有不少影響,這不禁令人聯想到2003年沙士大爆發時的境況。或者可以檢視一下沙士時的經濟與樓市表現,從而再依據現時的客觀環境,看看可以有什麼啟示。

當年沙士爆發的時候,恒生指數曾跌至8331點,但在疫情開始受控後才逐漸回升。而樓市方面更是受到很大的影響,沙士期間,住宅樓宇之間的交易曾一度下降超過三成。在部分月份更下跌至歷史低位的交易量。比如當年的4月可以說是整個樓市都陷入一個冰封的狀態,全個月都沒有任何新樓盤推出,二手買賣亦近乎停頓。

當其時更有不少物業出現恐慌性的拋售,例如屬於沙士重災區的淘大花園E座,售價更是恐慌性的影響,有某些單位以接近低至55萬元就能成交,而呎價更是下降到大約1200元,大約只有現價的十分一!即使到了5月沙士疫情開始稍為穩定的時候,新推出的樓盤呎價亦只有約1600至1700多元。

不過,2003年香港的經濟與樓市正在處於由1997年開始的超級熊市,未有沙士時,樓市已經累積下跌超過60%,是1997年金融風暴後,樓價最低殘的時候。我們總有一個印象認為沙士對「推冧」樓價有重大的作用,但回歸數據,其實沙士前後,撇開個別極低恐慌性成交價,樓價的波幅只有約6%至8%。沙士的爆發,對樓市的影響其實是成交量而非成交價。

沙士整個抗疫過程,4月初是一個轉折點,之前內地普遍都是用瞞報或漏報的方法處理,但4月之後全國大規模公開防治就正式推動。從事後的統計來看,大規模防治後,內地的感染人數就逐步下降。基本上,到7月,整個事情就受到控制。從大規模公開防治到事件進入尾聲,其實只用了3個多月。

如果分離其他因素,單獨看這次抗疫,假設這次的防疫工作能夠重複沙士的控制疫情能力,估計再過3至4個月,疫情就可以受到控制。而香港受到的傷害,亦應該大大低於沙士的1700多人感染、299人死亡。再以此作為推斷,香港整體的經濟與樓市,受到的衝擊應該不會太大,我們是不用太過擔心的。

不過,筆者認為,對經濟與樓市的觀察,並不能單獨看防疫的工作。相對當年沙士經濟與樓市差不多在最低點,現在香港的經濟與樓市是相反的在最高點,支持的主要因素就是長期偏低的利息、量化寬鬆的銀根,以及「沒有什麼重大的利淡因素」。而在沒有這個新型肺炎之前,香港已經有兩個非常不穩定的利淡因素:第一是中美貿易戰的長期困擾;第二就是香港內部的暴亂。

我們這次的抗疫工作,不單沒有上次沙士的萬眾一心,共同努力。更出現了大量種種抹黑、虛假與唯恐天下不亂的網上傳聞。部分不良分子借此不停攻擊政府,發動罷工,甚至持續暴亂!

我們的經濟在種種隱憂之下,已經是比較脆弱,本來一些罷工或暴亂,未必能夠產生重大影響,但在防疫期間,就算是很少的混亂,亦都有機會無限擴大!如果整體經濟,都像旅遊、餐飲及零售業那樣受到重大打擊,試問香港的樓市,又怎樣能夠重回一個正常的軌道!

筆者寄望香港的所有市民,放眼向前看,不管你怎樣不滿政府,或者不滿政治現狀,都希望你能夠暫時放開,支持政府的政策,共同抗疫,先渡過這個難關。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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