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2020年2月4日 葉敬誠 專家評論

疫情下的樓市

新型肺炎肆虐,除了健康問題,大家也會關心疫情持續,對本地樓價有何影響。之前我們討論過,就算「新沙士」來臨,當年樓市的「沙士價」應該也沒有機會出現。此一觀點仍然維持,但新疫情對樓市及經濟的影響,仍然不宜低估。

首先談疫情規模,今次武漢肺炎的確診人數已超逾2003年的沙士。而比起2003年,香港與內地的人流往還規模完全不可同日而語。截至目前,港府拒絕完全封關(平情而論,大量港人居於深圳河以北,法理上難以禁止他們回港,甚至也沒有可能將他們隔離觀察),一定程度的社區爆發,似乎便難以避免。而就算港人抗疫意識提高,感染數字受控,經濟亦一樣受影響。

政府及私人企業鼓勵僱員在家工作,可以減少社區人流,在抗疫上絕對合理,但行動加上外來旅客大減,代價便是市面蕭條。由於中國疫情持續,而且多國已有本地案例,作為基本防護的口罩供應料會持續緊張,如無意外,一罩難求的情況會長期持續──市民需要繼續避免不必要的出行,令零售數據在疫情退減前絕不樂觀。有指夏天天氣不利病毒散播,那麼零售不景的情況可能會持續一個季度。

其次,今次港府的抗疫行動,似乎進一步證實評級機構的評論──香港管治能力遜預期,加上之前的社會事件其實一直沒有解決,令人憂慮在疫情過後,港府有沒有足夠能力帶動香港經濟重新增長。

由於可見將來的私樓供應都落後於需求,只要今次疫症規模少於沙士,樓價應該難見像樣的調整。上文提及,某種程度的社區爆發可能難以避免,參考沙士期的樓價表現,2月21日第一宗病例,6月23日世衞正式將香港由疫區名單除名,期間樓價下跌約7%,估計今次疫情對樓價亦可能帶來相若的影響。當然,以上推論的前提是,沒有其他嚴重事件出現,為經濟帶來更大負面影響。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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