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2020年1月22日 蘇振顯 專家評論

善用祖堂土地

新界原居民已在新界居住了數百年,保留不少中國傳統,其中一項就是祖堂。祖堂組織基本上是以維繫宗族社群為主要目的,祖堂擁有很多農地,是宗族的共有財產,祖堂透過土地的收益數百年來用以協助有血緣關係的同姓同宗的男姓族人的生活、教育、殯葬、祠堂祭祖以至修橋補路及宗教儀式等。這些祖堂土地由祖先留下來已有數百年,在英政府接管新界時就把這些土地登記在集體官契內,承認這些祖堂土地為合法私有土地。

根據現有資料,香港現時約有7300個祖堂,合共持有超過2400公頃新界土地,祖堂現時是由司理負責管理土地的使用及收益,若牽涉到土地買賣便要持份者一致同意及得到民政事務處批准。

在幾百年前農地是唯一有穩定租金收入的資產,但到今天尤其是香港,農業已經式微,農田租金的收入十分微薄,所以不少祖堂土地改作露天泊車或貨櫃場等租金較高的用途,以增加祖堂的收入。這些貨櫃場等用途雖然沒有違反舊批官契用途,但對環境有交通及噪音的問題,政府會引用規劃或環保條例管制這些土地,有祖堂司理曾因土地使用觸犯法例而被政府告上法庭。

現時祖堂土地的使用情況並不理想,一方面香港嚴重缺乏發展土地,但祖堂土地不能大量釋放出來供社會發展;另外,從祖堂的角度來看,不錯祖堂是擁有龐大的土地資產,但以現時的傳統保守管理模式,收入並不能合理反映資產價值,所以從資產管理角度,祖堂並不享有合理的收益,還有是土地面積龐大而管理並不容易,不時有逆權侵佔或土地使用觸犯法例的情況出現。

事實上,祖堂現時的傳統運作模式已跟不上時代,若要改善運作及增加收益可參考信託基金的組織運作,將祖堂資產轉為信託資產,由祖堂負責人監管信託基金運作,並聘請專業機構例如私人銀行作專業資產管理及投資顧問。如果祖堂不想出售土地可聘用專業人士或與發展商合作,把土地改為住宅或商業用途為祖堂提供合理收益。

另一個方式是把土地轉為其他方式資產,一個可行方案是政府發出換地證(例如Letter M)以收購祖堂農地,而祖堂則可用Letter M與政府換回可發展住宅或商業土地以自行發展,或把Letter M在市場上出售套現,再由資產顧問投資在股票、債券、基金、物業等有合理收益的投資工具上,透過Letter M政府可以在無財政壓力下,大量收回祖堂土地作公私營房屋或其他社會發展用途,得以紓緩土地短缺的壓力。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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