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2020年1月21日 葉敬誠 專家評論

樓價最難負擔的解讀

顧問機構Demographia發表研究報告,顯示香港樓價連續10年成為全球最貴的地區,去年本地樓價中位數,相等於港人年收入中位數的20.8倍。

所謂狗咬人不是新聞,連續10年,年年第一名,其實也沒有什麼新聞價值。不過,正如新年總要善頌善禱,每年這個時候,總要說說報告的意義。

一、數據不反映小業主供樓辛苦:因為正常借取銀行按揭置業的業主,都需要通過壓力測試(最近按揭保險對有關要求放寬了,但仍要求借款人供款不逾月入五成)。金管局提供予立法會,新批按揭供款佔申請人月入,大概在35%水平。過去人口普查的數據更反映,逾半業主已無按揭負擔,而仍需要為按揭供款的業主,供款佔月入比率亦在20%以下。

二、數據反映「中產」難以負擔:樓價中位數是家庭月入中位數的20.8倍,反映的是,月入處於統計上「中等」水平的家庭,的確難以應付本地樓價。以去年第三季家庭月入中位數2.82萬元計,報告採樣的樓價中位數應該是703萬元左右,應該大致合乎現實。而703萬元物業,就算只借六成按揭,月入也要4萬元左右,才可獲批按揭,所需月入遠較家庭入息中位數為高。

如果只計居於私宅家庭的月入中位數,去年第三季為3.9萬元,透過一般按揭入市雖然不是不可能的任務,但問題會由「如何借按揭」轉換為「如何儲首期」。

三、數據在未來幾年都難有大變化:由於人口持續上升,而政府開發土地的工作仍然落後,可見將來,本地樓價中位數處於年收入中位數約20倍的情況難有改善。

近月政府在有意無意之間,似乎想把政治問題歸因於「樓價難負擔」(精確一點:中等收入家庭難以負擔中等價格物業)之類的經濟問題。如果被歸究的問題有可能在可見將來解決,那麼政府仍有機會打鑼打鼓,說自己「解決了問題」。但當大家都認定,樓價難負擔的問題難以解決時,將政治問題轉變成經濟問題,究竟是高招或低招,就實在令人難以明白。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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