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2020年1月16日 張聖典 專家評論

多層工業大廈需着重「兼容性」

發展棕地作為土地供應選項的其中之一,規劃署於2017年4月便委託了顧問調查新界各處棕地在分布、面積、特徵及經濟用途等方面的整體情況,以便日後土地用途規劃的工作。土木工程拓展署亦已委託顧問就興建多層物流大廈容納本地棕地作業進行可行性研究。是次報告的結果亦將有助於上述研究。

佔地過千公頃的棕地,由於地理位置較鄰近市區,加上土地使用效率偏低,使發展棕地在數年前討論開發土地優先次序時,曾經成為本港社會十分關注的焦點;然而,雖然發展棕地在地理位置及配套設施上相對其他土地供應選項有各種優點,但由於這些棕地上目前還有不少與本港物流及回收等行業密切相關的經濟作業正在營運,加上其分布零散不均的特點,以及道路、水、電和渠等的基本配備仍須進一步完善,為發展棕地添加了重重障礙。

目前正處於研究階段的多層物流大廈,便有望成為順利開發棕地的出路。興建多層物流大廈,可讓目前棕地上的部分作業有空間繼續營運,同時又可騰出土地作進一步平整及規劃發展。據初步資料顯示,興建可容納不同工業的多層樓宇在技術上是可行的(如葵涌貨櫃碼頭),惟所需投入的資本要求巨大,故若以市場主導方式興建樓宇,其經濟效益是重要考慮因素。

故此,筆者認為,這類樓宇在建築設計上更應着重切合不同「上樓」作業的需要,盡量提高內部空間的「兼容性」和「實用性」,由此提升樓宇的使用效率。政府在籌備設計這類工業大廈時應廣泛諮詢棕地作業的營運者,收集不同作業在空間方面的實際需要,以優化多層工業大廈的設計和效益。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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