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2020年1月14日 葉敬誠 專家評論

加加減減的樓按優惠

去年第四季,多家銀行先後削減樓按優惠,尤其是轉按貸款,回贈金額更明顯低於新買賣按揭,令新按轉按宗數也出現明顯下調。但踏入新一年,銀行又再開始增加樓按優惠,優惠加加減減,所為何事?

銀行的按揭優惠,說穿了就是吸引客戶的手法,但銀行當然不願優惠過高,影響回報。亦正因為上季銀行削減回贈優惠,令轉按數字大跌。可能正是按揭申請數字回落,銀行又要轉取積極策略,爭取業績。

這又令人聯想到稅率,在討論稅率時,經常會提及Laffer curve,當稅率在某個限度以下時,政府提高稅率是可以提高稅收的。但過了此限度,再提高稅率便反而會令稅收下降(人民寧可減少工作和收入,也不願多付稅)。

對銀行來說,提高按揭回贈,可望吸引更多客戶(尤其是轉按客戶)借用按揭,收益增加。但在低息環境進一步提高回贈,卻會蠶食收益;反過來說,削減回贈理論上增加銀行每一宗按揭貸款的回報,但卻嚴重減少業主轉按的誘因,令按揭取用宗數大減。如何找出一個平衡,可說大傷腦筋。

更大的問題是,國家的稅率釐定,至少在國內不必考慮競爭對手。但對每一家銀行來說,即使一時找出一個合適的回贈比例,只要其他同業開出更優惠的條件,已會影響全盤大計。因此在實際操作中,只能以「試錯」的方式調整按揭優惠──要衝業績時加多一點,差不多夠數時又減一點來調節。

對客戶而言,面對銀行加加減減的按揭優惠,如果是新買賣,受限於成交日期,自然是在有限時間內找出較整體按揭優惠較高的銀行了事。相對而言,如果是轉按客戶,倒不必急於一時,不宜追求在舊按罰息期完後即時轉按。即使是罰息期完,可考慮暫時按兵不動,留意媒體資訊,發現銀行上調按揭優惠時,才計算轉按是否有利,決定是否行動。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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