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2020年1月13日 余錦雄 專家評論

住宅樓市租金走勢

香港的樓巿,近半年由於中美貿易戰及暴亂持續不止影響,瀰漫強烈負面氣氛,最近一個調查機構發現1000名受訪者中,僅19%有意在未來一年入市,普遍受訪者仍認為樓價太高,而其中超過一半認為樓價將於未來6個月下跌。而之前6個月的同類調查,結果是相反,當時有大約66%人士認為樓價會上升。

樓價的上升或下跌,就算受到客觀環境因素的影響,一般來說改變都比較慢,或者我們要再過半年,才能夠對樓市的走向,有一個比較肯定的預測。但租金對市場的反應,相對來說就十分敏感,環境好的時間,上升非常明顯;相反,下跌亦很容易看到。

據市場代理公司的數據顯示,去年11月全港50個私人屋苑的平均實用呎租約36.05元,對比起去年10月的36.4元,稍為下降。而這個數字亦是由去年7月開始每月連續不斷下降,累積超過5%。

其中,個別鄰近大學地區,如大圍和西環的住宅樓宇,由於其中部分租戶為內地學生,但有不少在社會運動發生以後都選擇離開香港,以致對於住宅的需求並沒有以往強烈,因而令租金開始下調。

實例包括河畔花園其中一個中層單位,原本想以1.2萬元租出,但最終卻只以1萬元成功租出。該租金可以說是下降至3年前的水平;另外,沙田第一城2房單位僅以9500元租出,租金亦回到一年前水平。

剛踏入新的一年,住宅的租金走向又會怎樣?實在不敢樂觀。筆者最近的文章都提到旅遊零售業的慘況,加上中美貿易戰的陰影及暴亂的持續,經濟前景相當惡劣,甚至裁員及結業潮都會陸續發生,在這樣的環境下,市民大眾對支付租金的能力一定不好。

香港人一般如果有能力都會盡量買樓,如果租樓住,通常有兩類,一類是租住豪宅,其中大部分有大公司租金津貼,但近年來這一個公司支付的支持力已經每況愈下;另外一類就是相對沒有能力買樓的群體,他們一般都會盡量壓低租金的支出,就算賺到錢,都會儲蓄起來,以便未來買樓作為首期之用。以此作為考慮,如果在經濟環境急劇轉變的時間,就像現在出現的情況,租金可能會大幅下滑。經濟一般都是一環扣一環,如果租金下滑,很容易會出現骨牌效應,令到經濟活力更趨向下。

現時惟有寄望中美貿易糾紛能夠緩和,暴亂亦能停止,而政府與所有市民都集中精力,投入正面的建設,把經濟及樓市扶持回到正常的軌道。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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