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2019年12月31日 葉敬誠 專家評論

明年按揭市場展望

10月港府放寬按揭保險,當時最樂觀的分析認為措施可能標誌樓價止跌,後市甚至可望逐步回升。樓價會不會在多數人看淡的情況下重回升軌,有待觀察,但放寬按保兩個月下來,刺激效果似乎甚為短暫。展望明年,樓市和按市又會受什麼因素影響?

放寬按保,理論上會令大批有能力供樓而欠缺首期的買家提早入市,但觀乎11月和12月的一、二手樓市,成交價未見明顯變動,但成交量卻未見回升。背後的原因,料與社會抗爭持續,經濟數據又惡化,特別是失業率上升有關。

不過,放寬按保的影響不在一時三刻,1000萬元以下住宅物業可申請按保,在正常情況下,料可重啟換樓鏈,對成交量及成交價長期而言有正面支持。問題之一是持續的抗爭運動、經濟衰退可大幅抵消放寬按保帶來的利好作用;而社運會持續多久、會否激化似乎都充滿變數。

與社運有關而影響樓市和按市的另一因素是資金走向。一直有傳在社運激化的情況下,資金有外流趨勢。看M2供應,2019年第三季M2的確較第二季稍微回落,情況罕見。如果銀行體系存款減少,最終會推高資金成本,影響銀行的貸款意欲,第四季本地銀行對按揭業務爭取有欠積極,原因之一可能正是貨幣供應趨緊。

展望明年,整體上,一手供應量不會有明顯增加,如果放寬按保令準買家入市意欲上升,樓市的確可看高一線。但如果社運未見平靜,反而激化的行動令部分資金外流,銀行貸款意欲缺少,那麼按保的刺激作用便會完全被抵消。如果銀根短缺的情況持續,令拆息長期高企,更不排除銀行持續削減按揭優惠,進一步打擊市民置業意欲。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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