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2019年12月27日 韓婉萍 專家評論

安心租樓有妙法

政府早前放寬首次置業人士按揭保險的樓價上限,刺激部分首置人士的入市意欲。可是,仍有不少市民因擔心來年樓價波動,對樓市持觀望態度而暫時擱置置業計劃,選擇租住單位。

有意租住物業的人士或會透過坊間的網上物業平台,物色單位或選擇自行與業主接洽其心儀單位;然而,由於網上自行「搵樓」涉及一定風險,加上這些網上平台缺乏規管,透過其發布的資訊未必完全真確,業主的身份亦難辨真假,倘若準租客單獨與業主會面或獨自前往物業視察,容易讓不法分子有機可乘。因此,消費者宜委託持牌地產代理,他們不但受地產代理監管局規管,而且必須遵守相關法例及局方的指引,同時具備專業知識,能為客戶提供有用意見。

當決定委託持牌地產代理時,消費者應與其訂立「地產代理協議」,列明主要的委託條款,例如協議有效期、委託形式、佣金數額等資料,以釐清雙方權責,並保障雙方的利益。《地產代理條例》訂明,地產代理從業員受客人委託買賣或租賃住宅物業時,必須與客人訂立「地產代理協議」。倘若客戶並非由律師代表,地產代理須向其清楚解釋地產代理協議內的所有條款之條件,以確保客戶知悉其權利及責任。

決定租住單位後,地產代理通常會協助租賃雙方訂立臨時租約,筆者希望在此提醒消費者,不論是臨時租約或正式租約,均是具法律效力的文件,一經簽訂後須按照條款行事;如要作出任何修改,須取得各簽訂方同意。因此,在訂立前必須釐清各項條款及細節,以免日後發生爭拗。

此外,根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,地產代理在緊接租約訂立之前,須就物業進行土地查冊,並向準租客提供該土地查冊結果文本,準租客緊記要求代理提供及解釋最新的土地查冊資料,留意該物業是否註有產權負擔,例如單位是否附有違例建築工程的建築令、未解除的按揭等。

假如物業附有未解除的建築令,不單有機會對住客構成危險,政府亦有可能行使權利收回土地或封閉物業。簽訂租約前應作全面的考慮,以免因小失大。

另外,當地產代理就有關物業與客戶達成租賃協議後,其他向客戶提供的服務如處理單位內設備的維修、代業主收租、在租約完結時代業主收樓,或其他租務管理事宜,一般而言並不屬於「地產代理工作」的範疇。倘若租客希望地產代理提供這類服務,則應和代理另訂協議。

租樓看似比買樓簡單,其實當中也有很多細節不容忽視。準租客在決定承租物業之前,應了解清楚物業資料及租約條款。地監局亦出版了相關刊物,例如《安心租屋指南》、《非本地學生在香港租屋指南》等,歡迎消費者到局方網頁以了解更多。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

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