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2019年12月3日 葉敬誠 專家評論

經濟差為何仍有人看好樓市?

在港府放寬按保後,有指即使社會氣氛緊張,甚至經濟數據疲弱、失業率明顯上升,樓價仍然可能緩步上升,究竟是什麼原因令部分人如此樂觀?

驟眼看來,經濟轉差而樓價向上似乎難以並存。但現時仍看好樓市的分析,有一個共通的觀點:施行了近10年的遏抑樓市措施,為市場積壓了大量的購買力,而因用家主導,二手放盤量少、一手供應亦未見大幅增加,在成交量偏低的情況下,少量入息穩定的高收入人士入市,已足以推高樓價。

回看2008年,當年香港家庭戶數為227.91萬戶,自置居所比率53.6%,即122.2萬個家庭居於自置居所。2018年底,家庭數目為257.15萬戶,較10年前增加約30萬戶。自置居所比例卻下跌至49.2%,有126.5萬個家庭居於自置居所,10年來居於自置樓的家庭,只輕微增加4萬戶。

而在2008年,月入6萬元以上的家庭有19.1萬戶;2019年第三季,月入6萬元以上家庭數目卻是51.7萬戶。中高收入家庭大增,而居於自置物業家庭只是微升。近年一、二手住宅總成交量才5萬至6萬宗;在此等背景因素下,放寬按揭保險後,大批自問入息穩定的準買家如落實入市計劃,樓價的確只有上升一途。

當然,硬幣也有其另一面,由於成交量低,少量準買家因為按保放寬,願意追價入市,的確可能推高樓價。但在另一面,如果經濟環境惡化,失業率上升,部分業主看淡香港前景而賣樓移民;少量劈價個案,在低成交量的市場,亦一樣可能拖低大市。

面對市況波動,有能力入市的買家,除了要考慮未來樓價是升是跌之外,更重要的是自己的收入是否穩定、萬一遇上裁員的情況下,是否有足夠的儲備應付供樓及日常支出,以及可否在合理時間內重新就業、收入會有何變化,也許是更值得考慮的因素。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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