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2019年11月26日 葉敬誠 專家評論

實質按息負利率

過去十年樓價反覆上升,其中一個因素是按揭利率在多數時間都較通脹率為低,即出現實質按揭負利率。此種情況理論上對以借款購買物業的買家較為有利。近日通脹維持於3%以上,對樓價又會有多大的刺激作用?

10月最新通脹率為3.1%,幅度較前月的3.2%放緩,但對比於新批按揭名義利率約2.4%、去年或之前批出的按揭名義利率約2.2%,卻是明顯偏高。通脹率高於貸款利率,理論上對借款人有利,會刺激借款需求。如果資產價格隨通脹上升,而債務的購買力又隨通脹下跌,那麼借款買資產便是絕對理性的行徑。

今年通脹率由年初的2%多升至近月的逾3%,一大主要因素是豬肉價格因非洲豬瘟上升,而短期內此一影響似乎會持續,在主流意見估計按息大致維持的情況下,意味來年實質按息仍處負數。

過去十年,香港多數時候都是實質按息負利率,一定程度上解釋了為何樓價反覆上升。年初通脹率在2%多一點,和按息大致持平,按息實質負利率一度消失,巧合地今年樓價亦放緩。在近日通脹回升、按息稍回後,實質按息又呈負數,又是否可以刺激購買意欲?

對正在供樓的業主來說,如果職位穩定,收入隨通脹上升,實質按息負利率仍是好消息。而從正面看,實質按息負利率加上放寬按保,理論上會刺激購買力入市;問題是現時大家都知道,左右大市的內外因素:本地社運未息、中美貿易戰仍在打打談談。在兩事未有定局前,料樓市仍處牛皮局面,單單實際按息負利率的利好作用恐怕相當有限。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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