過去十年樓價反覆上升，其中一個因素是按揭利率在多數時間都較通脹率為低，即出現實質按揭負利率。此種情況理論上對以借款購買物業的買家較為有利。近日通脹維持於3%以上，對樓價又會有多大的刺激作用？
10月最新通脹率為3.1%，幅度較前月的3.2%放緩，但對比於新批按揭名義利率約2.4%、去年或之前批出的按揭名義利率約2.2%，卻是明顯偏高。通脹率高於貸款利率，理論上對借款人有利，會刺激借款需求。如果資產價格隨通脹上升，而債務的購買力又隨通脹下跌，那麼借款買資產便是絕對理性的行徑。
今年通脹率由年初的2%多升至近月的逾3%，一大主要因素是豬肉價格因非洲豬瘟上升，而短期內此一影響似乎會持續，在主流意見估計按息大致維持的情況下，意味來年實質按息仍處負數。
過去十年，香港多數時候都是實質按息負利率，一定程度上解釋了為何樓價反覆上升。年初通脹率在2%多一點，和按息大致持平，按息實質負利率一度消失，巧合地今年樓價亦放緩。在近日通脹回升、按息稍回後，實質按息又呈負數，又是否可以刺激購買意欲？
對正在供樓的業主來說，如果職位穩定，收入隨通脹上升，實質按息負利率仍是好消息。而從正面看，實質按息負利率加上放寬按保，理論上會刺激購買力入市；問題是現時大家都知道，左右大市的內外因素：本地社運未息、中美貿易戰仍在打打談談。在兩事未有定局前，料樓市仍處牛皮局面，單單實際按息負利率的利好作用恐怕相當有限。
葉敬誠
按計劃有限公司執行董事
