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2019年11月27日 韓婉萍 專家評論

買外地樓花要慎行

早前內地公布便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋的措施,香港居民在大灣區城市置業,可獲豁免所需的在當地居住、學習或工作年限證明,以及繳納個人所得稅及社保條件,相信會令更多港人有興趣到當地置業,從而令從事銷售當地物業的發展商及地產代理受惠。

同時,在近期社會環境及氣氛下,亦有不少公司推廣移民服務,當中自然包括在外地置業,近期見到愈來愈多相關廣告,幾乎每天都有一些移民物業投資講座舉辦,涉及的地方而又較熱門的除了較近的台灣、馬來西亞等,也有遠至英國、加拿大及歐盟國家。

筆者不會在此討論移民的優孰,但對於在外地置業,筆者希望再三提醒消費者要打醒十二分精神,尤其是購買「樓花」,買家要承受的風險固然較大,所以地監局對持牌地產代理發出的相關執業通告亦是針對未建成物業的。

購買樓花和現樓的風險不同,尤其是在香港購買樓花一向穩妥,但在外地便有所不同。倘若持牌地產代理已依足地監局的執業通告要求向客戶提供所有資料,但最終外地的物業發展商還是無力建成物業,客人仍然是有機會購入「爛尾樓」的。由於賣方不屬於局方的規管對象,故倘若有關樓盤「爛尾」,地監局也無法協助消費者向賣方追討賠償。

所以,消費者最好能對有關物業及發展商背景作更深入了解,親身到物業所在地視察,以及了解清楚賣方的實力、當地對境外人士購買或出租物業的規管及稅制問題,並先徵詢熟悉當地法律的獨立法律意見等。

最近,地監局的消費者教育網站就為着境外置業這個議題,增設了一系列網頁及資訊,讓消費者可在作出購買決定前多加參考,更連結了政府一些駐內地辦事處的網頁,為有意到內地置業的人士提供更多資訊。消費者不妨到此瀏覽:http://outsidehk.eaa.org.hk。

筆者希望再三提醒消費者,並無領取地監局牌照的人士,他們銷售境外未建成物業是不受我們規管的;反之,持牌地產代理的操守是受到地監局規管,需要依循我們發出的指引行事,否則有可能會被地監局紀律處分。

然而,由於境外物業無論在市場或規管方面,都可能與香港的情況有頗大分別,故即使個案涉及持牌地產代理,地監局在調查及取證方面,始終有一定困難,而且因為牽涉到不同地區或國家的法規,以及多個不同持份者(例如物業發展商、當地中介機構或代理),當中所涉及的問題十分複雜和廣泛。

特別一提,持牌地產代理在協助客戶完成購買物業後,他向客戶提供的其他額外服務(例如協助跟進單位設備的驗收、於租賃協議達成後代為收取租金或處理其他租務管理事宜等),一般而言並不屬於「地產代理工作」範疇。如客戶希望地產代理提供這類服務,則應和代理協商,或與代理另行訂立相關的協議。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

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