熱門:

2019年11月22日 王美鳳 專家評論

新按保適用物業及壓力測試

政府在10月中公布放寬按揭保險計劃,調整後的按保樓價上限貼近市價現實水平,重新發揮原先協助市民自置物業的作用,幫助用家減輕首期負擔圓置業夢。新按保計劃推出後,市民大眾對新按保修訂細節提出不少疑問,筆者現按目前狀況解答有關常見問題。

新按保是否取替原有按保範圍?答案不是,新按保修訂後,九成按揭樓價上限調高至800萬元,900萬元以下的按揭額上限為720萬元,換句話說,800萬元以上至900萬元的按揭成數仍可高達八成幾,例如850萬元物業最高可借720萬元,即按揭成數接近85%;而八成按揭的樓價上限亦調高至1000萬元。

其中分為10月16日新按保生效前之原有按保範圍,以及上述日期起生效的新按保範圍,若樓價上限及/或所造按揭成數已超出原有按保範圍便已屬於新按保,例如現時購買一個超過400萬元的單位承造九成按揭,又或購買超過600萬元的單位承造八成按揭,均已屬於新按保範圍。

原有按保和新按保除了樓價上限不同外,較大分別是,新按保涉及的保費提高15%,並只適用於已落成住宅單位,即是包括一手現樓和二手物業(包括村屋,但另設特定條件,按保成數高達八成至八成半),若樓盤仍在樓花階段,例如買家選用即供付款方法購買樓花,便不可透過新按保上會。

那麼,若購買新盤時選用的是建築期付款,又是否合資格申請新按保?一般來說,建期付款用家在樓宇落成階段才需要上會,若果提取按揭貸款時有關物業已取得入伙紙或滿意紙,而承造的是屬於現樓按揭契而非樓花按揭,原則上選擇建期付款的買家可透過新按保承造高成數按揭上會。至於原有按保範圍則仍然適用於現樓及樓花項目。

按保計劃修訂後,不少人關注當中提及有關壓力測試的放寬,根據按保新修訂,首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請高達八成或九成按揭,那是否意味按保申請人已毋須進行壓力測試?答案不是。銀行基本上仍然會為按保申請人進行供款壓測,以現有按息假設加3厘計算供款佔入息比率,若果申請人未能通過壓測,原則上申請人最少仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%,按揭保費亦須按風險評估而調高。

以買入800萬元單位、申請九成按保(保費加借入按揭額)、30年期計算,若需通過壓力測試,月入不可少於約71541元,由於是超過八成按揭,申請人需為首置及固定收入人士;若果未能通過壓測,以供款佔入息不超過50%,以及保費調高約10%計,最低月入便降至約6萬元,那是否等於月入達此水平便獲銀行批出按保?這不是必然的。

目前來說,對於未能符合壓測的審批模式,銀行未有完全一致準則,審批方式或有分別;暫見有個別銀行要求未過壓測申請人必須為固定收入人士,不論其申請按揭成數是否在八成以上,但亦有銀行只要求按揭成數超過八成的申請人須為固定收入。

據了解,若果只是輕微超出壓測下的供款佔入息比率要求,獲批按保機會仍然較大,例如最近有實際個案的有關比率是62%,輕微超出原定要求的60%,獲銀行批出九成按保,保費額外上調10%。故此,有銀行在內部指引上亦提出,若壓測下的供款佔入息比率已超出65%,即使基本供款佔入息比率不超過50%,仍需再作個別評估。

在新按保推出後,有用家提出,既然按保在壓測方面放寬,若果申請六成按揭未能通過壓力測試,是否可透過申請新按保而避過壓力測試?例如多借些少申請61%按揭?此方法實際上行不通。根據按保要求,即使申請人未能通過壓力測試,但對於非按保範圍按揭額如800萬元的六成按揭部分,仍需通過壓力測試。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads